Ewolucja rynku magazynowego. Polska jednym z liderów zmian

Ewolucja rynku magazynowego wynika ze zmieniających się oczekiwań klientów, nowych realiów prowadzenia biznesu, presji związanej z ochroną środowiska oraz rozwoju technologicznego. Polska, jako wiodący rynek magazynowo-logistyczny w Europie Środkowo-Wschodniej, jest jednym z liderów tych zmian. Jaki jest ich charakter?

Spis treści

1. Elastyczność - szybka reakcja na zmiany potrzeb i realia rynku magazynowego
2. Lokalizacja - bezpieczne i sprawne łańcuchy dostaw
3. Ekologia i efektywność energetyczna nieruchomości magazynowo-produkcyjnych
4. Automatyzacja i digitalizacja - usprawnianie procesów technologicznych
5. Nowoczesne technologie w magazynach - przykłady
6. Coraz szybsze zmiany na rynku magazynowym w Polsce

Elastyczność - szybka reakcja na zmiany potrzeb i realia rynku magazynowego

Warunkiem efektywnego zarządzania biznesem jest elastyczne podejście do zachodzących zmian. Coraz bardziej popularne staje się zarządzanie w duchu agile, które ma swoje korzenie w branży IT. Ogólnie rzecz ujmując, koncentruje się ono na szybkim reagowaniu na zachodzące zmiany, aby jak najszybciej dostosować ofertę firmy do zmieniających się potrzeb i realiów rynkowych. Trend ten odnosi się również do rynku magazynowego – przedsiębiorcy oczekują, że zajmowana przez nich powierzchnia będzie możliwa do adaptacji zależnie od ich oczekiwań. Wymusza to na deweloperach uniwersalizację konstrukcji tak, by można było szybko zmienić aranżację hal – zmodyfikować sposób ich zagospodarowania, zmienić proporcje przestrzeni magazynowej do biurowej czy szybko zwiększyć skalę produkcji. Układ przestrzenny obecnie budowanych hal pozwala na takie zmiany – dzięki stosowanej siatce słupów najemcy mają dużą swobodę w rearanżacji powierzchni, a modułowy charakter obiektów w razie potrzeby umożliwia ich szybką rozbudowę.

Lokalizacja - bezpieczne i sprawne łańcuchy dostaw

Pandemia Covid-19 zmieniła funkcjonowanie i sposób postrzegania biznesu w różnych branżach. Zerwane łańcuchy dostaw i problemy logistyczne skłoniły wiele przedsiębiorstw do ponownego przemyślenia sposobu organizacji działalności. Minimalizacja kosztów za wszelką cenę – np. w postaci przeniesienia produkcji do krajów o niskim poziomie wynagrodzeń – przestała być bezwzględnie dominującym czynnikiem w procesie decyzyjnym. Wobec niepewnych czasów kluczowa stała się przewidywalność i odporność na zawirowania. Wiele firm, mimo wyższych kosztów, zdecydowała się przenieść zakłady produkcyjne (lub przynajmniej ich część) bliżej klientów końcowych, by uniknąć problemów z transportem towarów z Azji.

Takie podejście usprawnia łańcuchy dostaw i jest bezpieczniejsze. Dlatego w ostatnich latach wyraźnie wzrosło zainteresowanie nieruchomościami przemysłowymi zlokalizowanymi w pobliżu dużych miast i węzłów logistycznych. Jest to korzystne z wielu względów – zwiększa bezpieczeństwo, ale również poprawia dostęp do innych centrów logistycznych, za pomocą których pozyskiwane są np. surowce czy dystrybuowane produkty końcowe.

Widocznym i związanym z tym trendem jest również recentralizacja produkcji – część firm rezygnuje z oddziałów w odległych lokalizacjach, dążąc do skupienia działalności w jednym miejscu, co umożliwia lepszą kontrolę, zwiększa przewidywalność i wzmacnia lokalną gospodarkę. Nie bez znaczenia są w tym kontekście trendy wspierające lokalną produkcję oraz kontekst ekologiczny – choćby kwestia śladu węglowego, jaki generuje transport towarów z odległych krajów. Znajduje to odzwierciedlenie na lokalnym rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych – wciąż rośnie zainteresowanie halami zlokalizowanymi w pobliżu największych ośrodków miejskich i aglomeracji, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław czy Śląsk.

Duże nasycenie tych rynków, problemy z pozyskiwaniem nowych, atrakcyjnych gruntów oraz rozwijająca się sieć dróg ekspresowych i autostrad sprawiają, że deweloperzy coraz przychylniejszym okiem patrzą również na wschodnią Polskę, która do niedawna była raczej pomijana w ich planach inwestycyjnych. Jedno jest pewne: wyżej opisany trend wspiera rozwój rynku magazynowego w Polsce.

Przeczytaj również:

• Audyt nieruchomości. Jakie audyty warto wykonać przed wyborem działki pod halę magazynową?
• Budowa hali magazynowej. Jak znaleźć działkę pod inwestycję magazynowo-przemysłową?

Ekologia i efektywność energetyczna nieruchomości magazynowo-produkcyjnych

Kontekst ekologiczny jest jednym z głównych wyznaczników strategii firm – nikt już nie może sobie pozwolić na pominięcie tego aspektu. Przedsiębiorstwa, zwłaszcza produkcyjne, zwracają coraz większą uwagę na ich wpływ na środowisko naturalne. Dotyczy to zarówno samego procesu produkcji, jak i charakteru zajmowanych powierzchni i obiektów, w których prowadzona jest działalność. Firmy, głównie o charakterze globalnym, wdrażają strategie ESG uniemożliwiające najem powierzchni w obiektach, które nie spełniają określonych standardów i nie dysponują certyfikatami poświadczającymi ich ekologiczny charakter. Wymusza to na deweloperach stosowanie technologii minimalizujących negatywne oddziaływanie na środowisko.

Nowoczesne hale magazynowo-produkcyjne coraz częściej są zasilane wyłącznie z OZE, aby uniknąć dodatniego bilansu emisji CO2. Duża powierzchnia hal umożliwia stosowanie na masową skalę fotowoltaiki, wykorzystywane są pompy ciepła.

Kluczową kwestią stała się efektywność energetyczna – odpowiednia izolacja cieplna, która minimalizuje straty energii i ogranicza jej wykorzystanie. Ma ona również istotne znaczenie w kontekście kosztów eksploatacyjnych – w połączeniu z innymi rozwiązaniami, m.in. oświetleniem LED, wpływa ona na zmniejszenie miesięcznych obciążeń wynikających z użytkowania powierzchni. W dłuższej perspektywie jest to opłacalne, mimo że zastosowanie nowoczesnych, proekologicznych technologii zwiększa koszty budowy hal (które i tak są na wysokim poziomie ze względu na rosnące koszty materiałów budowlanych i wzrost płac), a co za tym idzie – ma wpływ na stawki czynszu. To jednak ścieżka, z której nie ma powrotu – aby osiągnąć cele klimatyczne, firmy będą wdrażać coraz bardziej restrykcyjne strategie prośrodowiskowe, a to z kolei będzie zwiększało presję na deweloperów.

Przeczytaj także:

• Strategia ESG - co jest strategią ESG - rynek magazynowy w Polsce
• Co to jest sztuczna inteligencja i jakie daje możliwości w logistyce magazynowej?

Automatyzacja i digitalizacja - usprawnianie procesów technologicznych

Jednym z kluczowych obszarów rozwoju rynku magazynowego jest sfera nowych technologii usprawniających procesy. Udział fizycznej pracy ludzkiej w firmach logistycznych i produkcyjnych będzie wraz z biegiem lat malał na rzecz maszyn. Rozwój robotyki przemysłowej przyspieszy produkcję i zwiększy wydajność. Choć inwestycje w automatyzację są kosztowne, szybko zwracają się dzięki istotnemu wzrostowi efektywności, powtarzalności, niezawodności i możliwości pracy przez całą dobę.

Zmiana charakteru produkcji wpłynie na sposób aranżacji hal przemysłowych i ich wyposażenie. Ludzie będą zajmowali się głównie kontrolą i nadzorem nad procesem produkcji, dlatego ich liczebność w firmach produkcyjnych czy centrach logistycznych będzie malała, a co za tym idzie – części socjalne będą zajmowały coraz mniejszą powierzchnię. Powierzchnia hal będzie więc wykorzystywana w bardziej efektywny sposób.

Nowoczesne technologie mają coraz bardziej powszechne zastosowanie również z innych względów. Jednym z dominujących trendów w handlu jest personalizacja, czyli dostosowanie oferty do indywidualnych oczekiwań klientów. Znajduje to odzwierciedlenie w sposobie funkcjonowania i organizacji hal magazynowych – rosnący asortyment wymusza stosowanie inteligentnych technologii zarządzania magazynami i zaawansowanych rozwiązań IT, które skracają czas realizacji zamówień i optymalizują procesy logistyczne. One również mają wpływ na sposób aranżacji magazynów.

Nowoczesne technologie w magazynach - przykłady

Na świecie powstaje coraz więcej firm specjalizujących się w nowoczesnych rozwiązaniach przeznaczonych do wdrożenia w halach magazynowych i produkcyjnych. Ich głównym celem jest zwiększenie wydajności przez przyspieszenie realizacji procesów, optymalizacja wykorzystania przestrzeni, poprawa ergonomii, przekazanie wykonywania niebezpiecznych zadań maszynom, redukcja kosztów i ograniczenie błędów.

Inteligentne technologie wspierają procesy wyszukiwania produktów oraz ich pakowania, co przyspiesza procesy logistyczne. Nowoczesne rozwiązania IT (np. firm Multiway czy Tradexa) optymalizują zarządzanie procesami magazynowymi.

Aplikacje do zarządzania flotą maszyn w magazynie zwiększają ich wydajność, co ma bezpośrednie przełożenie na redukcję kosztów i wzrost rentowności. Same maszyny coraz częściej nie wymagają zatrudnienia operatorów – w magazynach popularne stają się automatyczne wózki widłowe.

Duże znaczenie ma również bezpieczeństwo, nie tylko w kontekście pracowników, lecz także infrastruktury – niezbędne jest wdrożenie nowoczesnych rozwiązań w obszarze cybersecurity, które zabezpieczają procesy przed niepożądaną ingerencją osób trzecich, która mogłaby zagrozić interesom firmy.

Dron - pracownik magazynu

Amerykański startup Ware zbudował autonomicznego drona, który korzysta z funkcji geolokalizacji, skanera 2D i sztucznej inteligencji pozwalającej mu omijać przeszkody. Skanując kody kreskowe i określając lokalizację produktów, tworzy on cyfrowy obraz magazynu, który wspomaga inwentaryzację, kontrolę i dostarcza istotne dane do analiz. Informacje pozyskane tą drogą przechowywane są w chmurze.

Bezpieczeństwo produktów - kontrola 360

W coraz bardziej kompleksowych procesach logistycznych kluczowe znaczenie ma kontrola produktów i zabezpieczenie firm przed ich utratą na skutek zniszczenia czy kradzieży. Stosuje się w tym celu nowoczesne technologie, takie jak RFID (ang. Radio Frequency Identification – identyfikacja za pomocą fal radiowych, która ogranicza konieczność skanowania kodów paskowych).

Indyjski startup Accurina opracował rozwiązanie acculous – cyfrową platformę wykorzystującą IoT (internet rzeczy) w celu śledzenia w czasie rzeczywistym pracowników, zasobów i zapasów magazynowych. Ma ona wiele funkcji – m.in. pozwala na kontrolę pracy operatorów, monitorowanie temperatury produktów, a nawet kontrolę stanu zdrowia pracowników.

Firma ScratchNest opracowała z kolei kompaktowy moduł IoT wykorzystujący technologię BLE (ang. Bluetooth Low Energy), który komunikuje się ze smartfonami i tabletami, ustalając lokalizację zarówno zasobów, jak i personelu.

Bezpieczeństwo i komfort pracowników hali

Nowoczesne rozwiązania wspierają również fizyczną pracę i czynią ją bezpieczniejszą. Włoska firma AGADE z myślą o bezpieczeństwie magazynierów opracowała specjalny egzoszkielet, który adaptuje się do ruchów użytkownika, zmniejszając obciążenie kręgosłupa i całego organizmu podczas podnoszenia towarów. Automatycznie wykrywa on obciążenie i dostosowuje sposób pracy do jego masy.

Z kolei amerykański startup Ox stworzył inteligentne okulary wykorzystujące uczenie maszynowe i rozszerzoną rzeczywistość. Pomagają one użytkownikowi w dokładniejszym i bardziej wydajnym kompletowaniu zapasów. Mają wbudowany skaner, dzięki czemu pracownik nie musi mieć przy sobie dodatkowego urządzenia.

Narzędzia wirtualnej rzeczywistości znajdują zresztą szersze zastosowanie – przydają się również w kontekście efektywnego i szybkiego wprowadzania zmian, np. nowych procedur. Przykładowo, brytyjski startup EHS VR opracował specjalne, spersonalizowane szkolenie dotyczące używania wózków widłowych, wykorzystujące wirtualną rzeczywistość. Umożliwia ono szybkie pozyskanie umiejętności dużej grupie pracowników, co w rzeczywistości jest trudne ze względu na ograniczoną liczbę sprzętu, na którym można ćwiczyć.

Firma 21CC do edukacji pracowników wykorzystuje z kolei narzędzia zbliżone do gier komputerowych – interfejs szkoleniowy ma formę interaktywnej mapy rodem z gier fantasy. Dzięki wizualizacji procesów magazynowych narzędzia VR ułatwiają również podejmowanie decyzji i wyznaczanie kierunków zmian.

Ekologiczne palety z recyklingu

Technologia sprzyja również ekologii i ograniczaniu negatywnego wpływu magazynów na środowisko, w tym śladu węglowego. Dotyczy to zarówno redukcji zużycia energii (np. przez zastosowanie energooszczędnych rozwiązań czy pracę w ciemności wykonywaną przez maszyny), jak i zmniejszenia ilości generowanych odpadów (np. przez stosowanie pojemników czy opakowań pochodzących z recyklingu oraz wielorazowego użytku).

Przykładowo australijski startup Green Wrap przetwarza odpady żywnościowe w kompostowalne opakowania na palety, dzięki czemu można zrezygnować ze zwykłych, plastikowych odpowiedników na rzecz ich ekologicznych zamienników, zmniejszając tym samym ślad węglowy.

Coraz szybsze zmiany na rynku magazynowym w Polsce

Coraz więcej nowoczesnych, pionierskich technologii stosowanych jest również w Polsce. Krajowy rynek magazynowy jest jednym z najnowocześniejszych na świecie – wynika to przede wszystkim z jego młodego wieku i bardzo dynamicznego rozwoju. Przeważają nowoczesne, niedawno wybudowane hale wykorzystujące najnowsze rozwiązania. Mają coraz bardziej ekologiczny charakter i w coraz większym stopniu uwzględniają indywidualne oczekiwania klientów.

Powyżej opisane trendy będą się nasilały, zwłaszcza w kontekście ekologii i zastosowania nowoczesnych technologii – magazyny i hale produkcyjne będą coraz bardziej przyjazne dla środowiska, neutralne pod względem emisji i zautomatyzowane. Choć z procesem tym wiążą się duże koszty inwestycyjne, nie ma odwrotu od tych tendencji – wynikają one zarówno z rosnącej presji klimatycznej, jak i coraz wyższych oczekiwań klientów.

Dynamiczny pod względem nowej podaży rynek obiektów przemysłowo-magazynowych w 2023 roku doczekał się stabilizacji po rekordowych wcześniejszych latach. Przekroczona została granica 30 mln m² powierzchni magazynowej. Utrzymuje się najniższy na przestrzeni ostatnich lat współczynnik powierzchni niewynajętej. Prognozowany jest dalszy systematyczny rozwój kluczowych lokalizacji logistycznych, jednak nie słabnie zainteresowanie deweloperów rynkami wschodzącymi.

Tomasz Rąba, dyrektor, Head of Industrial & Logistic NUVALU POLSKA