Budowa hali magazynowej. Jak znaleźć działkę pod inwestycję magazynowo-przemysłową?

Budowa hali magazynowej, zakładu przemysłowego lub parku logistycznego to kosztowne przedsięwzięcie o dużej skali. Teren pod taką inwestycję musi być zatem wybrany z rozwagą, dlatego inwestor zobligowany jest do podjęcia określonych działań mających na celu jego sprawdzenie. Dobry grunt to taki, który w największym stopniu spełnia oczekiwania względem planowanej budowy hali magazynowej.

Spis treści

1. Jak znaleźć działkę pod inwestycję przemysłową?
2. Budowa hali magazynowej - aspekty prawne
3. Budowa hali magazynowej a infrastruktura
4. Czas i koszty, jakie generuje wybór gruntu pod budowę hali
5. Budowa hali magazynowej - popyt i podaż
6. Lokalizacja działki pod magazyn
7. Wnioski

Zwiększone zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi trwa w Polsce już od pewnego czasu. Mimo że analitycy i eksperci rynku nieruchomości sygnalizują nadchodzący koniec hossy, jak dotąd nikt nie potrafi jednak przewidzieć, kiedy w rzeczywistości rynek wyhamuje. Inwestorzy cały czas nabywają nowe nieruchomości na potrzeby swoich projektów. Jak zatem znaleźć odpowiednią działkę pod magazyn? Jak istotna jest lokalizacja działki pod inwestycję przemysłową?

Jak znaleźć działkę pod inwestycję przemysłową?

Duży popyt na tego rodzaju nieruchomości nie oznacza, że każda działka pod magazyn nadaje się do wykorzystania. Często właściciele terenów są przekonani, że jeśli ich grunt zlokalizowany jest w sąsiedztwie drogi szybkiego ruchu, każdy będzie chciał go kupić. To błąd! Wybór terenu pod budowę hali magazynowej czy produkcyjnej to o wiele bardziej złożone zagadnienie. Przede wszystkim każdy inwestor będzie się kierował swoimi indywidualnymi wytycznymi. Inne priorytety ma deweloper budujący hale logistyczne, a inne firma poszukująca działki na potrzeby budowy zakładu produkcyjnego. Są jednak elementy wspólne, które bez wyjątku analizuje każdy, ponieważ mają one istotne znaczenie przy wyborze gruntu. Co zatem wpływa na wybór lokalizacji działki pod budowę hali magazynowej?

Wspólnym mianownikiem jest w tym przypadku minimalizacja kosztów budowy hali magazynowej. Warto zdawać sobie sprawę, że nie ma miejsc idealnych, spełniających wszystkie założenia inwestora. Analizowane parametry terenu można porównać do suwaków – przy odpowiedniej ich regulacji deweloper czy przedsiębiorca jest w stanie zbliżyć się do najbardziej optymalnych parametrów danego gruntu. Podstawowe kryteria, jakie powinna spełniać działka, to: możliwość zabudowy planowanym obiektem, odpowiedni dojazd, brak wad prawnych. Aby dowiedzieć się, czy dany teren im odpowiada, trzeba przeanalizować szereg dodatkowych zagadnień. Wymaga to ze strony inwestora poświęcenia czasu oraz określonych środków finansowych, m.in. na pokrycie kosztów przeprowadzenia audytów nieruchomości. Na początkowym etapie wyboru lokalizacji działki pod budowę hali magazynowej podstawowe parametry można bez znacznego problemu sprawdzić we własnym zakresie. W większości przypadków od razu uzyskuje się odpowiedź, czy dany grunt jest wart dalszego zaangażowania.

Budowa hali magazynowej - aspekty prawne

W pierwszej kolejności trzeba się skoncentrować na szeroko rozumianym aspekcie prawnym, zwłaszcza analizie planistycznej. Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i podstawowym dokumentem, w którym znajdują się parametry zabudowy danej działki pod magazyn, takie jak: powierzchnia zabudowy i powierzchnia biologicznie czynna, wysokość, normatywy parkingowe oraz inne (np. dotyczące stref archeologicznych). Weryfikacja terenu pod kątem planistycznym jest też punktem wyjścia do zbadania innych zagadnień, które są brane pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji działki pod budowę hali magazynowej. Gdy interesujący inwestora grunt nie ma planu miejscowego, można z dużą dozą pewności założyć, że teren ten zostanie przez niego odrzucony. Brak tych ustaleń to duży problem dla tego typu przedsięwzięć. W takiej sytuacji, zgodnie z polskim prawem (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), przed pozwoleniem na budowę hali magazynowej lub produkcyjnej trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Na szereg potencjalnych problemów można natknąć się, analizując księgę wieczystą. To rękojmia władzy publicznej i podstawowe źródło wiedzy o nieruchomości. Dla dobra przyszłej inwestycji każda działka magazynowo-przemysłowa powinna mieć przejrzystą sytuację prawną, szczególnie w przypadku działu II (oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego), III (ograniczenia praw do nieruchomości) i IV (hipoteka). Jakakolwiek wzmianka czy roszczenie może utrudnić realizację planów inwestora. Przy sprawdzaniu przeznaczenia terenu warto zwrócić uwagę na zapisy zarówno w księdze wieczystej, jak i w ewidencji gruntów.

Dane te nie zawsze są tożsame, mimo że tak powinno być. Przeprowadzona na samym początku weryfikacja dwóch wspomnianych dokumentów może dać inwestorowi odpowiedź na większość pytań oraz pomóc mu w podjęciu decyzji w sprawie lokalizacji planowanego obiektu. Nie jest to dla niego zbyt czasochłonne i nie wymaga angażowania dużych środków finansowych. Szczegółowe analizy tego typu sporządzane są na późniejszym etapie w postaci audytu prawnego.

• Czytaj więcej: Audyt nieruchomości. Jakie audyty warto wykonać przed wyborem działki pod halę magazynową?

Budowa hali magazynowej a infrastruktura

Na wybór lokalizacji działki pod inwestycję przemysłową oraz logistyczną ma także wpływ kwestia odpowiedniej infrastruktury technicznej. Wraz z analizą prawną należy również wykonać prostą analizę techniczną. Odpowiednie skomunikowanie działki pod magazyn oraz uzbrojenie jej w media stanowi czasem dla inwestora barierę nie do pokonania. Ważne jest nie tylko jej optymalne położenie względem drogi szybkiego ruchu, lecz także prawidłowe parametry drogi łączącej działkę np. z autostradą. Bywa jednak, że gminy tworzą swoje własne „strefy przemysłowe”, uchwalają odpowiednie plany miejscowe oraz budują nowe drogi, zapominając jednocześnie o dostosowaniu ich do ruchu samochodów ciężarowych. Dla przykładu taka sytuacja ma miejsce w podwarszawskiej gminie Piaseczno, w której drogą prowadzącą do miejscowości Złotokłos mogą poruszać się samochody o DMC (dopuszczalnej masie całkowitej) nieprzekraczającej 10 t, podczas gdy w tym przypadku konieczne jest zezwolenie na poruszanie się po niej pojazdów o DMC powyżej 40 t. Okoliczność ta znacząco obniża atrakcyjność inwestycyjną terenu. Działki przemysłowe muszą być doskonale zaopatrzone w media, zwłaszcza w energię elektryczną i gaz, które są podstawą prawidłowego funkcjonowania zakładu produkcyjnego czy magazynu. Mniejszy problem stanowi zazwyczaj zaopatrzenie terenu w wodę, ponieważ dla większości rodzajów działalności istniejąca przy działce infrastruktura jest wystarczająca. Do sprawdzenia informacji na temat ewentualnych sieci przesyłowych w pobliżu interesującej nas działki pod magazyn zazwyczaj wystarczy mapa zasadnicza, portal mapowy danej gminy i kilka telefonów do właściwych gestorów sieci. Pisemne potwierdzenie możliwości przyłączenia do sieci to również dość prosta procedura, wymaga jednak już nieco więcej czasu.

Czas i koszty, jakie generuje wybór gruntu pod budowę hali

Oprócz powyższych kwestii związanych z wyborem działki magazynowo-produkcyjnej trzeba wziąć pod uwagę czas i koszty niezbędne do budowy hali magazynowej na danym gruncie. Sama inwestycja to natomiast sprawa indywidualna. Jej opłacalność i czas realizacji zależy od skali i zaawansowania technologicznego przedsięwzięcia. Z pewnością istotną część kosztów oraz czasu pochłonie odpowiednie przygotowanie terenu. W każdym procesie inwestycyjnym ramy czasowe muszą zostać ustalone, a koszty dokładnie policzone, ponieważ jakiekolwiek odchylenie od założonych wartości oznacza określone perturbacje dla całego procesu. Reguły te sprawdzają się również w przypadku wyboru działki pod magazyn lub zakład produkcyjny – ta najlepsza pozwala zaoszczędzić czas i środki finansowe.

Omawiana wcześniej infrastruktura drogowa i techniczna to jeden z większych generatorów dodatkowych wydatków i kluczowa pozycja w planowaniu budżetu. Jednak budowa brakującego fragmentu drogi czy sieci energetycznej to nie wszystko. Po bardziej szczegółowej analizie danej działki pod magazyn mogą się pojawić inne, nie mniej kosztowne i czasochłonne przeszkody.

Jeżeli grunt inwestycyjny weryfikuje się pod kątem dostępności drogowej, należy zwrócić uwagę m.in. na szerokość drogi, brak wspomnianych ograniczeń tonażowych oraz miejsc powodujących utrudnienia w ruchu, np. na zbyt krótkie pasy do lewoskrętów. Przykładem tego typu bariery jest skrzyżowanie z sygnalizacją świetlną w miejscowości Stryszek pod Bydgoszczą, w bezpośrednim sąsiedztwie węzła Stryszek na drodze S10. Nie ma tam pasa do skrętu w prawo w drogę, która prowadzi do zakładów produkcyjnych. Powoduje to tworzenie się dużych zatorów komunikacyjnych. Przebudowa według koncepcji zarządcy drogi została wyceniona na dodatkowe 15 mln zł.

Czasami inwestor jest w stanie sfinansować budowę czy modernizację drogi, ale z różnych powodów (chociażby planistycznych) okazuje się to niewykonalne. Barierę nie do pokonania może stanowić nawet nie tyle koszt, co czas potrzebny na realizację. Kluczowe w tym przypadku są wszelkiego rodzaju procedury urzędnicze, które utrudniły czy wręcz uniemożliwiły powstanie wielu inwestycji. Działki pod magazyn lub zakład produkcyjny zazwyczaj mają dużą powierzchnię, co ma bezpośredni wpływ na długość całego postępowania. Przykładowo, brak przyłącza średniego napięcia i konieczność jego budowy na odcinku 1 km może kosztować inwestora średnio ok. 300–400 tys. zł (wraz z projektem, bez opłat za służebność czy odtworzenie pasa drogowego).

Jeżeli specyfika danej budowy hali magazynowej lub produkcyjnej będzie wymagała dostarczenia gazu z sieci gazowej średniego ciśnienia, trzeba liczyć się z podobnym kosztem. Dodatkowe nakłady związane są również z koniecznością przebudowy czy zmiany przebiegu poszczególnych sieci. Zakopanie sieci ciepłowniczej to wydatek rzędu ok. 4,5 tys. zł/m (przykład – przebudowa ul. Walczaka i Zawadziej w Gorzowie Wlkp.).

Część kosztów z tzw. grupy technicznej inwestor może policzyć dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. O ile analiza opisanych wyżej zagadnień zazwyczaj wykonywana jest we wczesnej fazie przygotowywania się do inwestycji i oceny jej potencjału, badania gruntowe zlecane są na późniejszym etapie. Najczęściej ma to miejsce po podpisaniu umowy przedwstępnej z właścicielem gruntu. W zależności od zakresu prac ich koszt waha się między 20 a 50 tys. zł. To bardzo istotny punkt w realizacji inwestycji magazynowo-przemysłowych, dlatego zostanie omówiony osobno w dalszej części artykułu. Skomplikowana sytuacja prawna terenu inwestycyjnego może skutecznie pokrzyżować plany inwestora. Podobnie jak kwestie techniczne może ona przyczynić się do zwiększenia nakładów finansowych, niezbędnych do rozwikłania określonych problemów.

Wszelkie związane z tym zagadnieniem procedury wydłużają również czas przeznaczony na realizację całej inwestycji. W przypadku działek (nie tylko przeznaczonych pod zabudowę magazynową oraz przemysłową) jedną z najtrudniejszych kwestii są konsekwencje wynikające z wpisów, wzmianek oraz roszczeń umieszczonych w księdze wieczystej. Z racji mocy tego dokumentu trzeba się liczyć z tym, że wyjaśnianie problematycznych dla planowanej inwestycji tematów będzie kosztowne oraz czasochłonne. Najlepszym przykładem jest wzmianka o toczącym się postępowaniu spadkowym lub wyjaśnienie rozbieżności między informacjami zawartymi w księdze wieczystej a stanem faktycznym danej nieruchomości (np. różne przeznaczenie działki w KW i w ewidencji gruntów).

Charakterystyczne utrudnienia w przypadku terenów stricte magazynowo-przemysłowych to sprawy związane z prawem pierwszeństwa (zwłaszcza w specjalnych strefach przemysłowych), odkupu czy procedurą odrolniania i wyłączania z produkcji rolnej. Szczególnie ten ostatni aspekt może przesądzić o opłacalności budowy hali magazynowej lub produkcyjnej, w konsekwencji prowadząc do rezygnacji z jej realizacji na danym terenie. Inwestor, chcąc mieć pewność posiadania wystarczającej wiedzy o terenie, oprócz audytu technicznego powinien zlecić audyt prawny nieruchomości. Wyspecjalizowane kancelarie, poza kwestiami dotyczącymi gruntu, sprawdzają także stan prawny spółki sprzedającej dany teren lub tej, która jest przedmiotem sprzedaży. Decyzja o wyborze działki magazynowo-przemysłowej to czasochłonny proces. W zależności od charakteru planowanego przedsięwzięcia może ona potrwać rok lub dwa lata, a czasem nawet dłużej.

Przy inwestycjach przemysłowych czy dużych hubach logistycznych (centralnych punktach do zbierania, sortowania, przeładunku i dystrybucji towarów dla danego obszaru) wszystkie kluczowe elementy muszą zostać dobrze policzone i zweryfikowane. Wszelkie nieścisłości czy zaniedbania skutkujące koniecznością aktualizacji pierwotnych założeń mają negatywny wpływ na czas i koszt całego projektu. Obecnie coraz więcej terenów przygotowywanych jest przez samorządy pod inwestycje magazynowo-przemysłowe.

Gminy bardzo często uzbrajają grunty w niezbędne media i budują połączenia drogowe, a koszt tych inwestycji cedują na właścicieli nieruchomości w postaci opłaty adiacenckiej. Niemal gotowa infrastruktura to argument przemawiający za taką lokalizacją działki, jednak oznacza wyższe ceny tych nieruchomości. Przedsiębiorca, wybierając działki relatywnie tańsze, musi liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów i wydłużeniem czasu realizacji swojego projektu. Kwestią indywidualną dla każdego przedsięwzięcia jest zatem zdefiniowanie określonego progu w tym zakresie, który będzie decydował o opłacalności inwestycji.

Budowa hali magazynowej - popyt i podaż

Z raportów firm doradczych wynika, że największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się obecnie takie lokalizacje, jak Górny Śląsk, aglomeracje warszawska, wrocławska i poznańska oraz region centralny (skupiony przy aglomeracji łódzkiej). Zwiększona liczba inwestycji na tych terenach nie dziwi, ponieważ obszary te mają wiele atutów, m.in. są dobrze skomunikowane, oferują dobry dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, dysponują odpowiednim know-how lokalnych samorządów oraz, mimo niskiego bezrobocia, względnie dobrym dostępem do pracowników. Ten ostatni aspekt w połączeniu z ogólnym zapotrzebowaniem na powierzchnie magazynowe czy produkcyjne przyczynia się do tworzenia nowych obszarów skupiających inwestycje przemysłowe.

Niska stopa bezrobocia przy wielkoskalowych przedsięwzięciach może być nie lada wyzwaniem. Już teraz tacy giganci jak Amazon, LG oraz Mercedes zmuszeni są do szukania pracowników na terenach oddalonych od zakładów lub magazynów czasem nawet o 100 km. Ponoszą z tego tytułu dodatkowe koszty związane z ich dowozem. Dlatego coraz bardziej popularne stają się regiony oferujące lepszy dostęp do pracowników. Przykładem jest rosnące zainteresowanie inwestorów m.in. rejonem skrzyżowania autostrady A2 i drogi S3 w sąsiedztwie Świebodzina (woj. lubuskie), okolicami Bydgoszczy i Torunia, a także gruntami w Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie, Kielcach, Szczecinie i Trójmieście.

Lokalizacja działki pod magazyn

Analizując ten segment rynku, należy wspomnieć o rosnącej popularności lokalizacji miejskich. W ogólnej strukturze nadal dominują duże parki magazynowo-produkcyjne, pojawiają się jednak nowe koncepcje, które nie wymagają tak dużych powierzchni i dostosowane są do mniejszego klienta, w tym lokalnego. Small Business Units – bo o nich tu mowa – oferują moduły o powierzchni użytkowej od 500 do 1500 m2. Przeznaczone są one dla odbiorców, którzy chcą skrócić czas dostawy swoich produktów dla klientów miejskich.

Przykładem polskiej firmy działającej w tym obszarze jest Waimea Holding S.A. Projekty SBU charakteryzują się również tym, że choć potrzebują działek o mniejszej powierzchni, to ze względu na miejską lokalizację ich cena jest wyższa niż w przypadku terenów poza miastem. Innym z popularnych formatów jest tzw. BTS (ang. Built To Suit). Inwestycje tego typu również charakteryzują się tym, że nie wymagają aż tak dużych działek jak parki logistyczne, ponieważ budowane są na potrzeby konkretnego klienta, według jego specyfikacji. Dotyczy to głównie inwestycji przemysłowych oraz produkcyjnych, które bardzo często muszą być zaprojektowane z uwzględnieniem indywidualnych kryteriów. Niemal wszystkie wymienione powyżej firmy zajmują się realizacją tego rodzaju inwestycji.

Wnioski

Zapotrzebowanie inwestorów na działki pod magazyn lub zakład produkcyjny w prostej linii skorelowane jest z trendami panującymi na rynku. Bez względu na charakter wznoszonego magazynu czy projektowanego od podstaw zakładu produkcyjnego procedura wyboru lokalizacji oraz samej działki jest bardzo zbliżona. Żaden inwestor nie poniesie ryzyka i nie kupi gruntu, nie mając pewności, że na danym terenie można zrealizować planowany projekt. W zależności od złożoności inwestycji i jej skali każda z działek będzie miała różne zalety i wady, istnieją jednak trzy podstawowe aspekty określające jej potencjał: odpowiednie skomunikowanie, brak wad prawnych i możliwość budowy tego, co zostało zaplanowane.Obecnie inwestor poszukujący terenu pod zabudowę industrialną ma ułatwione zadanie.

Coraz więcej samorządów działa proaktywnie i zaczyna wychodzić przedsiębiorcom naprzeciw, tworząc strefy przemysłowe mające przyciągnąć nowe inwestycje. W tym celu, angażując duże środki finansowe, zmieniają bądź uchwalają odpowiednie plany miejscowe, budują i przebudowują drogi, a także dostosowują infrastrukturę techniczną. Część gmin poszła o krok dalej i zainwestowała swoje środki w promocje takich miejsc, wspiera również inwestorów w rozmowach z właścicielami tych terenów. Dobry grunt inwestycyjny już dawno przestał być tylko kawałkiem ziemi w rękach rolnika. Aktualnie ziemia ta stała się wysokiej klasy produktem o dużej wartości i sile inwestycyjnej. Jest pewnego rodzaju dobrem luksusowym o ograniczonej podaży. Im lepsza jego jakość, tym większa wartość produktu.