Prognozy dla rynku magazynowego na rok 2024 - komentarz Wojciecha Kosióra, MDC²
O prognozach dla rynku magazynowego na rok 2024, największych wyzwania na najbliższy czas, a także o dostępie do finansowania i stawkach najmu na rynku inwestycji magazynowych opowiada Wojciech Kosiór, szef działu development w MDC². Zapraszamy do lektury!
Spis treści
- Co jest dzisiaj największym wyzwaniem dla realizacji inwestycji magazynowych?
- Stawki najmu na rynku magazynowym - czy to już koniec podwyżek czynszów?
- Jak obecna sytuacja gospodarcza w Polsce i Europie wpływa na rynek magazynowy?
- Jak obecnie wygląda dostęp do finansowania inwestycji magazynowych? Jak wpływa ono na czas budowy magazynów?
- Czy firma MDC² zamierza zachować model finansowania dla przyszłych inwestycji czy go zmienić?
- Jakie są plany rozwoju firmy MDC²?
- Jakie są prognozy dla rynku magazynowego na rok 2024? Jakie są największe wyzwania dla rynku magazynowego?
Co jest dzisiaj największym wyzwaniem dla realizacji inwestycji magazynowych?
Rynek nieruchomości magazynowo-logistycznych stoi przed kilkoma wyzwaniami. Jednym z nich jest trend związany z deglobalizacją, która będzie mieć bardzo duże znaczenie dla kierunków dalszego rozwoju branży. Obecnie określa się ją jako strategię opartą na 5 filarach tj.:
- De-coupling - czyli uniezależnienie się od produkcji w Chinach,
- De-risking supply chains – czyli dywersyfikacja łańcuchów dostaw,
- De-single sourcing – rezygnacja z jednego głównego źródła dostaw,
- De-centralizing production – decentralizacja produkcji,
- De-carbonization – dekarbonizacja produkcji.
Celem tych założeń jest usprawnienie funkcjonowania procesów logistycznych przy jednoczesnej minimalizacji ich negatywnego wpływu na środowisko. Misją, która przyświeca tym działaniom i stanowi główne wyzwanie jest globalna dekarbonizacja wraz z wyznaczonym osiągnięciem neutralności energetycznej od roku 2050.
Kolejne wyzwanie, a także jedno z kluczowych kryteriów wyboru powierzchni magazynowych to lokalizacja. Ten czynnik będzie zyskiwał na znaczeniu wraz z rozwojem procesu decentralizacji produkcji, która będzie ważna zwłaszcza z punktu widzenia najemców produkcyjnych i logistycznych. Optymalna lokalizacja parku produkcyjnego czy logistycznego to taka, która znajduje się blisko rozwiniętej infrastruktury drogowej, z dostępem do głównych arterii komunikacyjnych. W przypadku firm produkcyjnych istotna jest także dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej, dlatego centra magazynowo-produkcyjne powstają i w znacznej mierze będą powstawać w niedalekich odległościach od dużych miast.
Coraz większe współczesne wyzwanie stanowi na pewno budowanie świadomości najemców w zakresie konieczności stosowania i korzystania z rozwiązań ekologicznych w biznesie. Troska o środowisko naturalne i ogólnie rozumiany dobrostan są dla sektora magazynowego kluczowe.
Świadomi najemcy będą skupiać się na obiektach, które spełniają odpowiednie normy. Starsze budynki będą musiały przejść sprawdzian rynkowy. Firma MDC², buduje od podstaw ekologiczne budynki. Nasze obiekty pozwalają dodatkowo na optymalizację procesów w przyszłości. Na polskim rynku tylko 41% budynków magazynowych posiada certyfikaty środowiskowe spełniając określone parametry środowiskowe. Istnieje wiele starszych obiektów, wybudowanych lata temu, to one będą musiały przejść próbę sił.
Zamów teraz:
MDC² jest liderem w zakresie rozwoju zielonego budownictwa magazynowego w Polsce, budując jedne z najbardziej zrównoważonych środowiskowo obiektów magazynowych dostępnych na rynku. Wszystkie budynki MDC2 są certyfikowane w standardzie BREEAM New Construction minimum na poziomie Excellent, zaś w obiekcie w MDC² Park Gliwice na najwyższym poziomie Outstanding. Praktyki te umożliwiają szybsze osiągnięcie neutralności energetycznej.
Spore wyzwanie dla całej branży stanowią obecnie regulacje prawne w zakresie przepisów dotyczących, między innymi, stosowania paneli fotowoltaicznych. Wymagają one bowiem uporządkowania w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego. Są one związane ze zmianami dotyczącymi pozwoleń na ich instalację, w sytuacji, gdy plan tego nie przewidział, a także ze zwiększeniem parametrów mocy celem jej realnego dopasowania do nowopowstających wielkokubaturowych obiektów magazynowych.
Oczywiście jednym z większych wyzwań rynkowych będzie także finansowanie obiektów i dostępność kredytów dla deweloperów.
Stawki najmu na rynku magazynowym - czy to już koniec podwyżek czynszów?
Stawki najmu na rynku magazynowym wzrosły znacząco w ostatnim czasie. Wzrost ten był najbardziej widoczny w roku 2022. Można powiedzieć, że wszystkie koszty, które są związane z budownictwem wzrosły w tym okresie. Nadal jednak zachowana jest różnica między Polską a zachodem Europy i na razie ona się utrzyma. To wpływa na decyzje inwestorów, patrzących na nasz kraj jako na jeden z pierwszych, w którym warto się rozwijać. Dzięki różnym kryteriom stajemy się swego rodzaju centralą europejską, coraz mocniejszym rynkiem docelowym, jeżeli chodzi o powierzchnie magazynowo-produkcyjne. Polska staje się po prostu bardzo ważną częścią przyszłej Europy.
Realny wzrost branży da rozwój e-commerce, który jest ściśle związany z magazynowaniem, a wręcz przypisany obiektom magazynowo-logistycznym. Bez magazynów nie ma e-commerce. Obecnie w Polsce handel online stanowi 10,5% handlu ogólnie. Już przy tym wyniku obserwujemy ogromny wzrost popytu na usługi logistyczne. Sytuacja ta będzie się rozwijać.
Jak obecna sytuacja gospodarcza w Polsce i Europie wpływa na rynek magazynowy?
Po wybuchu pandemii, a także wojny w Ukrainie rynek magazynowy zanotował ograniczenia związane z dostępnością surowców budowlanych. Jednak ta sytuacja nie była aż tak trudna dla deweloperów budujących w systemie spekulacyjnym z inwestorem zaangażowanym w finansowanie. Dawało to bezpieczeństwo kontynuacji procesów. Po pewnym czasie okazało się, że rynek materiałów budowlanych jest bardziej dostępny, niż przewidywano i budowy ponownie ruszyły.
Dziś możemy mówić o pewnej stabilizacji, jednak ze stałą ostrożnością inwestorów w tle.
Jak obecnie wygląda dostęp do finansowania inwestycji magazynowych? Jak wpływa ono na czas budowy magazynów?
W przypadku MDC² korzystamy z finansowania funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne. Nie musimy więc martwić się o dostępność finansowania bankowego. Daje to komfort związany z płynnością prowadzenia biznesu. Magazyny są jednym z najatrakcyjniejszych aktywów na rynku kapitałowym. Inwestorzy widzą w nich potencjał, między innymi dzięki temu, że popyt na powierzchnie magazynowe jest cały czas duży. Inwestycje tego typu zachęcają inwestorów także dlatego, że stanowią one w miarę prosty, przewidywalny produkt budowlany i zarządzanie nimi jest stosunkowo proste.
W nasze projekty zaangażowane są międzynarodowe fundusze inwestycyjne doświadczone w zarządzaniu i inwestycjach w nieruchomości na całym świecie. Fundusz Generali Real Estate jest inwestorem długoterminowym, Invesco natomiast inwestuje w nieruchomości na sprzedaż, z kolei Fortress dywersyfikuje portfolio częściowo zachowując aktywa. Różnice te nie są jednak istotne z punktu widzenia MDC², bo wszyscy inwestorzy stawiają na najwyższą jakość budynków. Spójnym elementem naszych i ich strategii jest wyjątkowy nacisk położony na rozwiązania ekologiczne.
Dzięki dostępowi do tego typu finansowania nie mamy zastojów w procesach budowlanych i wszystkie prace przebiegają zgodnie z harmonogramem.
Czy firma MDC² zamierza zachować model finansowania dla przyszłych inwestycji czy go zmienić?
MDC² zamierza kontynuować przyjęty model finansowania. W tym roku skupiamy się na pozyskiwaniu kolejnych inwestorów naszych projektów. Mamy ich w zanadrzu kilka. Poza trzema parkami magazynowymi w budowie: w Gliwicach (57 000 m²), Łodzi (80 000 m²) i w Krakowie (90 000 m²) mamy w planie projekty w Gdańsku, we Wrocławiu i kolejne w Łodzi i Krakowie.
Jakie są plany rozwoju firmy MDC²?
Chcemy budować od 250 do 350 tys. m² rocznie, ale też współpracować z najlepszymi ludźmi na rynku.
Chcemy pracować z inwestorami, którzy wyznają takie same wartości, między innymi w zakresie polityki ESG. I dotyczy to nie tylko praktyk ekologicznych i prospołecznych. Kładziemy szczególny nacisk na możliwie najlepszy i najefektywniejszy sposób zarządzania firmą. Niejako sami narzucamy sobie najwyższy standard. Inspirowani najlepszymi praktykami ze spółek giełdowych, mimo, że sami taką nie jesteśmy, zdecydowaliśmy powołać zewnętrzną niezależną Radę Dyrektorów, która pełni funkcję doradczą i nadzorczą sprawując kontrolę nad działalnością MDC² z pełnymi jej konsekwencjami. Zależy nam na jakości i pełnej przejrzystości. Wszyscy nasi inwestorzy mają możliwość przeprowadzenia audytu naszych działań.
Jakie są prognozy dla rynku magazynowego na rok 2024? Jakie są największe wyzwania dla rynku magazynowego?
W 2024 roku zauważalne będzie wzmocnienie integralności polityki ESG z prowadzonymi procesami biznesowymi. Rozwój branży będzie się odbywać z uwzględnieniem założeń tej strategii ze wzmocnieniem w kierunku oszczędności z tytułu ponoszonych kosztów operacyjnych, w tym kosztów energii i redukcji wpływu na środowisko. Zauważymy realne zmiany w postaci przechodzenia od teorii do praktyki. ESG stanie się motorem prowadzonych przez rynek magazynowy działań.
Magazyny nadal stanowić będą atrakcyjny produkt inwestycyjny. Ich potencjał stale będzie wzrastał wraz z rozwojem e-commerce i dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej.
Deglobalizacja wpłynie pozytywnie na rozwój rynku kształtując nowe modele produkcyjno-dystrybucyjne związane ze skracaniem łańcucha dostaw; procesy te nabiorą tempa.
Deglobalizacja i automatyzacja procesów produkcyjnych wpłyną także na rozwój powierzchni typu built to suit „szytych na miarę” oczekiwań najemców powierzchni magazynowo-produkcyjnych.
Istotnymi elementami budującymi, w kolejnych latach, atrakcyjność Polski w oczach najemców są położenie naszego kraju w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu i rozwijająca się infrastruktura drogowa, rozwój portów i sieci kolejowej.
Polecamy też:
- Innowacje w logistyce magazynowej - przykłady, trendy!
- Jak oszczędzać energię w halach magazynowych? 7 sposobów na oszczędzanie energii w hali magazynowej
- Audyt energetyczny hali magazynowej. Kiedy audyt energetyczny jest obowiązkowy?
