Trendy i czynniki kształtujące czynsze na rynku magazynowym w 2024 r.
Na rynku magazynowym widoczna jest stabilizacja, a nawet łagodne ożywienie – za najlepsze lokalizacje i obiekty wyposażone w ekologiczne rozwiązania w obszarze wielkiej piątki najemcy nadal muszą zapłacić najwięcej. O tym, jakie czynniki i trendy będą kształtowały stawki czynszów, rozmawiamy z Ewą Zawadzką, dyrektorem działu Development w MDC², dewelopera powierzchni logistyczno-przemysłowych w kraju.
Spis treści
- Jakie są aktualne średnie stawki czynszowe na rynku magazynowym w Polsce?
- Jakie są więc prognozy dotyczące czynszów magazynowych na najbliższe kwartały?
- W jaki sposób lokalizacja wpływa na wysokość czynszu magazynowego?
- Czy istnieją specyficzne branże, które wywierają presję na stawki czynszowe w Polsce?
- Jakie są największe wyzwania dla wynajmujących powierzchnie magazynowe w kontekście czynszów w Polsce?
- Jak zmieniają się wymagania najemców i jak to wpływa na stawki czynszowe magazynów w Polsce?
- Jakie działania podejmują deweloperzy w kontekście konkurencyjności cenowej czynszów magazynowych, aby przyciągnąć najemców?
Jakie są aktualne średnie stawki czynszowe na rynku magazynowym w Polsce?
Obserwujemy stopniową stabilizację stawek czynszowych. W najważniejszych regionach, czyli na rynkach tzw. wielkiej piątki, w regionie dolnośląskim, górnośląskim, w Warszawie, w Polsce Centralnej i w Poznaniu, średnie stawki w podmiejskich parkach logistycznych na zakończenie 1. kwartału 2024 roku kształtowały się w przedziale 3,5–5,5 euro/m2 za miesiąc. Natomiast w miastach, zwłaszcza w Warszawie, maksymalne stawki czynszowe sięgały nawet do 8 euro za m2 miesięcznie[1]. Jest to wynik bardziej zintensyfikowanej działalności gospodarczej oraz wysokiego zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w centralnych, dobrze skomunikowanych obszarach. W pierwszym kwartale 2024 r. spadł popyt brutto na powierzchnie magazynowe i rozpoczęto mniej nowych budów, co może świadczyć o rosnącej stabilizacji sytuacji na rynku.
Jakie są więc prognozy dotyczące czynszów magazynowych na najbliższe kwartały?
Obecnie stawki się unormowały, a prognozy wskazują nawet na umiarkowane wzrosty, napędzane kilkoma kluczowymi czynnikami. W perspektywie Europy w I kwartale 2024 r. popyt na powierzchnie magazynowe spadł o 19% rok do roku, jednak wynik ten był o 5% wyższy niż średnia sprzed pandemii. Sugeruje to łagodne ożywienie, które powinno być widoczne na rynku już w tym roku, zwłaszcza w Polsce, gdzie początek roku napędzał głównie nowy popyt, a mniejszość stanowiły odnowienia umów. Firmy handlowe odpowiadały za 46% nowego popytu, sektor produkcyjny za 32%, a operatorzy logistyczni za 22%. Z pewnością będziemy obserwować też dalsze wzrosty ze strony branży e-commerce. Najemcy są jednak ostrożni i koncentrują się na rynkach wielkiej piątki, co wpływa na stabilność czynszów w tych kluczowych lokalizacjach[1].
- Czytaj również: Co sprawdzić przy zakupie działki pod budowę hali przemysłowej?
Z kolei wskaźnik pustostanów na koniec marca br. wyniósł 7,8%, rosnąc piąty kwartał z rzędu, przy czym najwięcej niewynajętych obiektów znajduje się w Warszawie i Wrocławiu. Deweloperzy nadal odczuwają koszty inflacji i zwolnili też tempo budowy, ograniczając wolumen do 2,2 miliona m2, z czego aktywność spekulacyjna spadła do około 1,1 miliona m2. Taka sytuacja sprzyja koncentracji najmu w już istniejących obiektach oraz złagodzeniu presji na starsze magazyny. Mimo ogólnego zmniejszenia aktywności deweloperów Wrocław, Warszawa i Polska Centralna pozostają wyjątkami. W tych lokalizacjach powstaje odpowiednio 518 000 m2, 498 100 m2 i 342 700 m2, nowej powierzchni magazynowej[1].
Jednocześnie inwestorzy kładą większy nacisk na jakość magazynów, w tym nowoczesne rozwiązania ESG (Environmental Social Governance), co stanowi wyzwanie dla wynajmu starszych nieruchomości. W kontekście tych czynników prognozy dotyczące czynszów magazynowych na najbliższe kwartały są umiarkowanie pozytywne.
W jaki sposób lokalizacja wpływa na wysokość czynszu magazynowego?
Lokalizacja ma kluczowy wpływ na wysokość czynszów magazynowych, co wynika ze specyficznych czynników dla poszczególnych rynków. Warszawa, jako najstarszy i wciąż główny rynek logistyczny, przemysłowy i deweloperski, cechuje się najwyższymi czynszami. Wysokie ceny – mimo znacznej dostępności projektów – wynikają z dużego popytu na powierzchnie magazynowe i ograniczonej podaży. Jest to także centralny punkt dla najemców ze względu na doskonałe połączenia transportowe i bliskość kluczowych rynków.
Z kolei mikro rynkiem z wysokimi cenami jest Kraków, gdzie stawki wynikają z ograniczonej dostępności gruntów pod realizację nowych projektów. Dodatkowo w Krakowie praktycznie nie ma pustostanów, co zwiększa presję na ceny czynszów. Podobnie sytuacja przedstawia się też w Trójmieście. Z kolei Górny Śląsk to drugi co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, cechujący się wysoką aktywnością deweloperską i dużym popytem, szczególnie ze strony branży motoryzacyjnej. Wysoki poziom zagęszczenia ludności i koncentracja przemysłu napędzają zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, co wpływa na wzrost czynszów w regionie.
- Czytaj również: Brownfield czy greenfield? Analiza porównawcza przygotowania terenu pod halę przemysłową
Tendencję wzrostową odnotowują też rynki położone relatywnie blisko granicy niemieckiej (Wrocław, Poznań i Szczecin). Dostęp do autostrady A4 i rozwinięta infrastruktura drogowa przyciągają inwestorów i najemców, co podnosi atrakcyjność tych lokalizacji. Ogółem najemcy, mimo wyższych kosztów, preferują strategicznie położone magazyny z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i bliskością kluczowych rynków, co dodatkowo napędza wzrost cen w tych regionach.
Czy istnieją specyficzne branże, które wywierają presję na stawki czynszowe w Polsce?
Taką branżą jest dynamicznie rozwijający się sektor e-commerce, co wynika głównie z rosnącego znaczenia handlu online. Projekty e-commerce często wymagają dużych powierzchni magazynowych, nawet do 100 tysięcy m2, co stawia przed deweloperami wyzwanie zapewnienia odpowiedniej infrastruktury. W przypadku negocjacji ceny kluczowa w tym wypadku jest więc skala inwestycji.
Do branż, których znaczenie rośnie można zaliczyć generalnie projekty o charakterze produkcyjnym. Takie pojawiają się na mapie Polski coraz częściej, co związane jest z poszukiwaniem optymalnego miejsca na terenie Europy na lokalizacje tych procesów przez korporacje międzynarodowe. Polska pozostaje wciąż jednym z bardziej atrakcyjnych krajów dla lokalizacji działalności produkcyjnej. Tego typu projekty wymagają spełnienia określonych wymagań i są realizowane zwykle w formule Built-to-Suit. BTS-y spełniają techniczne wymagania określone przez najemcę, są lokowane w wybranych regionach, co oznacza, że czynsze są negocjowane na podstawie swoistych warunków umowy. Obiekty te często oferują długoterminowy najem, co zapewnia stabilność dla inwestorów, jednakże indywidualne dostosowania mogą wpływać na wyższe stawki czynszowe.
Niezależnie od branży widocznym trendem jest strategia ESG, kluczowa dla nowo realizowanych projektów magazynowych i przemysłowych. Firmy coraz bardziej zwracają uwagę na zrównoważony rozwój i odpowiedzialność społeczną, co wymaga implementacji ekologicznych rozwiązań budowlanych i odpowiedniego zarządzania nieruchomościami. Mimo że elementy ESG mogą podnosić koszty inwestycyjne, to rosnące oczekiwania klientów dotyczące zrównoważonych rozwiązań mogą wpływać na długoterminową wartość inwestycji oraz wysokość czynszu.
Jakie są największe wyzwania dla wynajmujących powierzchnie magazynowe w kontekście czynszów w Polsce?
Dużym wyzwaniem pozostaje lokalizacja w kontekście coraz mniejszej ilości gruntów, które spełniają wymagania dotyczące planu zagospodarowania, infrastruktury drogowej i dostępu do siły roboczej. Ograniczona pula tego typu działek prowadzi do poszukiwania nowych rozwiązań, takich jak projekty typu brownfield (adaptacja nieużytków przemysłowych). Takie lokalizacje nie tylko odpowiadają na potrzeby klientów, ale także pozwalają na rewitalizację istniejących terenów, choć ich przekształcenie wymaga czasem znaczących inwestycji w dostosowanie i modernizację infrastruktury. Kolejnym wyzwaniem są ceny materiałów budowlanych i koszty pracy. Pomimo stabilizacji po gwałtownym wzroście koszty surowców nadal pozostają wyższe niż przed wojną w Ukrainie. To ma bezpośrednie przełożenie na kosztorys budowy, co z kolei wpływa na wysokość czynszów.
- Czytaj również: Rozwiązania ekologiczne w projektowanych halach
Większe stawki są też konsekwencją rosnących wymagań klientów, dotyczących nowoczesnych technologii magazynowych, takich jak: zautomatyzowane procesy składowania czy systemy zarządzania magazynem, co wymusza inwestycje w zaawansowane rozwiązania technologiczne, w tym automatyzację i robotyzację. Nie bez znaczenia jest także zachowanie elastyczności w kwestii umów. Klienci chcą dostosować się do zmieniających się potrzeb rynkowych i operacyjnych, co wymaga od deweloperów umiejętności zarządzania portfelem nieruchomościowym w dynamiczny i elastyczny sposób.
Rosnącym wyzwaniem dla deweloperów jest też spełnienie oczekiwań rynku w zakresie rozwiązań związanych z realizacja strategii ESG w kontekście zwiększonych nakładów inwestycyjnych i jednoczesnego zachowania konkurencyjności w zakresie stawek czynszowych.
Jak zmieniają się wymagania najemców i jak to wpływa na stawki czynszowe magazynów w Polsce?
W ostatnich latach wymagania uległy transformacji, szczególnie pod wpływem rosnącej świadomości ekologicznej. To z kolei ma istotny wpływ na kształtowanie stawek czynszowych.
Jednym z kluczowych elementów zmieniających się oczekiwań jest rosnące zainteresowanie kosztami eksploatacyjnymi obiektów magazynowych. Najemcy coraz częściej biorą pod uwagę nie tylko czynsz, ale także koszty operacyjne, takie jak: energia elektryczna i gaz. W odpowiedzi na tendencje wzrostowe cen tych nośników firmy zaczynają preferować rozwiązania bazujące na zielonych rozwiązaniach, które nie tylko obniżają koszty eksploatacji, ale również wspierają cele zrównoważonego rozwoju.
Równocześnie rosnące oczekiwania dotyczące ESG stawiają przed deweloperami wyzwanie związane z inwestycjami w nowoczesne technologie i materiały, które spełniają te wymagania. Nakłady związane z adaptacją projektów pod kątem zrównoważonych rozwiązań mogą prowadzić do wyższych kosztów budowy, co z kolei wpływa na oferowane stawki.
Jakie działania podejmują deweloperzy w kontekście konkurencyjności cenowej czynszów magazynowych, aby przyciągnąć najemców?
Deweloperzy, starając się przyciągnąć najemców, coraz częściej kładą nacisk na zrównoważony rozwój jako centralny element swojej strategii. W MDC² koncepcja ESG nie jest tylko dodatkiem, ale fundamentalną wartością, która definiuje naszą działalność na każdym etapie realizacji.
Tworzymy unikatowe projekty, które nie tylko spełniają wymogi zrównoważonego rozwoju, ale również generują oszczędności dzięki zastosowaniu innowacyjnych rozwiązań. Budując obiekty magazynowe, patrzymy długofalowo i koncentrujemy się na projektach, które stanowią wartościowe inwestycje na przestrzeni lat. Chcemy, by nasze budynki wzbogacały lokalne środowisko, wspierając rozwój społeczności i tworząc trwałe relacje oparte na zaufaniu i współpracy.
- Czytaj również: Umowa najmu hali magazynowej
Jednocześnie uwzględniamy kluczowe czynniki lokalizacyjne, takie jak dostępność do głównych dróg i infrastruktury, co jest istotne dla efektywnej operacyjności naszych obiektów. Ale dążymy do tego, aby nasze magazyny nie tylko były strategicznie umiejscowione, ale również były przykładem zintegrowanego podejścia do zrównoważonego rozwoju.
Źródła:
[1] Jones Lang LaSalle, raport „Rynek magazynowy I kwartał 2024 r.”
