Magazyny coraz bardziej przyjazne ludziom i środowisku. Trendy na polskim rynku magazynowym
Zielone technologie i innowacje to dziś nieodłączny element inwestycji magazynowych. O tym, które rozwiązania są najbardziej poszukiwanymi w nowych budynkach, w jakim kierunku rozwija się sektor oraz jakie czynniki wpływają na koszty budowy, rozmawiamy z Wojciechem Kosiórem, dyrektorem ds. rozwoju nieruchomości spółki MDC², jednego z czołowych deweloperów powierzchni magazynowo-przemysłowych w kraju.
Jakie trendy obserwuje się na rynku magazynowym w Polsce w ostatnich latach?
Dwa główne trendy to skupienie inwestycji na pięciu największych rynkach magazynowych oraz duże natężenie projektów BTS (built-to-suit), czyli przedsięwzięć realizowanych zgodnie z indywidualnymi wymogami klienta. Dotyczy to przede wszystkim budynków, które powstają w związku z relokowaniem produkcji z krajów Europy Zachodniej i Azji, do Polski.
Jest to tendencja widoczna nie tylko w naszym kraju, ponieważ generalnie przedsiębiorstwa działające globalnie coraz częściej otwierają produkcję bliżej swoich docelowych klientów i lokalnych rynków zbytu. W ten sposób chcą zabezpieczyć ciągłość działania na wypadek zaburzeń w transporcie towarów z Chin, co miało już miejsce w czasie pandemii, czy w trakcie blokady Kanału Sueskiego. Z perspektywy inwestorów Polska jest bardzo dobrym miejscem na relokację z uwagi na swoje korzystne położenie geograficzne. Oczywiście część z nich bierze pod uwagę kwestię wojny w Ukrainie, jednak nie powoduje to odpływu inwestycji z naszego kraju.
Jakie są główne czynniki determinujące ceny najmu powierzchni magazynowych w Polsce?
Wysokość czynszów w głównej mierze zależy od lokalizacji oraz dostępności powierzchni magazynowych. Kolejnym kluczowym aspektem jest oczywiście standard budynku – nowsze obiekty mają większą szansę na uzyskanie wyższej ceny najmu. W ubiegłym roku obserwowaliśmy wzrost stawek czynszu, jednak pozostaje pytanie, czy ten trend się utrzyma. Rozwój sytuacji będzie zależał od wysokości stóp procentowych i sytuacji gospodarczej w Polsce i w Europie.
Czynsze w nowych obiektach są wyższe z powodu rosnących nakładów inwestycyjnych związanych z budową. Jednocześnie nowoczesne magazyny mają tę przewagę, że można w nich obniżyć koszty eksploatacji z uwagi na lepsze parametry techniczne budynków, np. zwiększoną izolację ścian i dachu czy instalację fotowoltaiczną, dzięki czemu obniżamy koszty zużycia energii. Co więcej, popyt na powierzchnie magazynowe sprawia, że deweloperzy oferujący nowe certyfikowane budynki zaczynają konkurować ceną.
Nowoczesne magazyny mają tę przewagę, że można w nich obniżyć koszty eksploatacji z uwagi na lepsze parametry techniczne budynków, np. zwiększoną izolację ścian i dachu czy instalację fotowoltaiczną, dzięki czemu obniżamy koszty zużycia energii.
- Wojciech Kosiór, Head of Development, MDC²
Co obecnie najbardziej wpływa na koszt budowy magazynów?
Większość deweloperów korzysta z usług ograniczonej puli generalnych wykonawców, a więc koszt budowy najczęściej determinują moce przerobowe i dostępność materiałów. Część z tych wykonawców posiada własne zaplecze produkcyjne w zakresie prefabrykacji, co wpływa na ich niezależność od dostawców. Dzięki temu, gdy planują realizację, nie są narażeni na perturbacje rynkowe, tak jak to miało miejsce po wybuchu wojny, gdy ceny materiałów budowlanych poszły w górę, a terminy dostaw znacznie się wydłużyły. Obecnie sytuacja się unormowała, a ceny wróciły do poziomu sprzed wojny. Przewidujemy, że koszty budowy pozostaną na stałym poziomie, co zwiększy komfort realizacji inwestycji.
Poza materiałami budowlanymi i dostępnością wykonawców na koszt budowy wpływają też warunki gruntowe. Przykładowo łatwiej buduje się na nizinach, np. w Poznaniu czy na Mazowszu, niż w Krakowie czy na Śląsku, na którym dochodzą też koszty związane ze szkodami górniczymi. Niekiedy trzeba liczyć się również z dodatkowymi wydatkami na posadowienie budynku. Nakłady rosną, gdy grunt trzeba zutylizować i wymienić pod budowę. Nie bez znaczenia są także obostrzenia planistyczne i urbanistyczne. Gdy pozwalają one na większy procent zabudowy działki, możemy lepiej zagospodarować teren i zastosować intensywną zabudowę, co zwiększa zyskowność całej inwestycji. Ostatnimi czynnikami są wielkość i stopień skomplikowania projektu i dostosowania go do wymagań najemcy. Im budynek jest większy i bardziej regularny, tym tańsza realizacja.
Zobacz także:
- Outsourcing energetyczny – dobry pomysł na optymalizację zużycia energii
- Smart Factory. Jak będzie wyglądać fabryka przyszłości?
Jakie innowacje technologiczne mają największy wpływ na rozwój rynku magazynowego w Polsce?
Inwestorzy oczekują nowinek związanych z ESG (Environmental, Social and Corporate Governance – ład środowiskowy, społeczny i korporacyjny), w tym ze zrównoważonym budownictwem. Nasza spółka już dostarcza te innowacje w standardzie – to oznacza, że m.in. budujemy zgodnie z wymogami certyfikacji BREEAM New Construction na poziomie minimum Excellent. Najwyższą certyfikację otrzymamy w magazynie MDC² Park Gliwice, który, wg prognoz, znajdzie się wśród dziesięciu najwyżej punktowanych budynków w Europie (system punktacji BREEAM).
Technologia budowy nastawiona na zrównoważony rozwój staje się must have każdej inwestycji – rośnie świadomość najemców, którzy coraz częściej dążą do zminimalizowania wpływu na środowisko. Mogą to osiągnąć, korzystając z budynków niskoemisyjnych. Również banki chętniej finansują inwestycje odpowiadające wymaganiom ESG. Należy pamiętać, że na rynku znajduje się około 20 mln m² powierzchni, która nie spełnia tych standardów, a ich osiągnięcie może okazać się nieopłacalne inwestycyjnie.
Przeczytaj także:
- Nie tylko LED-y mają znaczenie! Energooszczędne oświetlenie dużych powierzchni wewnętrznych
- Energooszczędne systemy wentylacji przemysłowej
Technologia budowy nastawiona na zrównoważony rozwój staje się must have każdej inwestycji – rośnie świadomość najemców, którzy coraz częściej dążą do zminimalizowania wpływu na środowisko. Mogą to osiągnąć korzystając z budynków niskoemisyjnych. Również banki chętniej finansują odpowiadające wymaganiom ESG.
- Wojciech Kosiór, Head of Development, MDC²
Jakich rozwiązań w nowych budynkach oczekują obecnie najemcy?
Większość z nich koncentruje się wokół zielonych technologii. Wszystkie obiekty MDC² są wyposażone w dachy przystosowane do instalacji paneli słonecznych oraz energooszczędne oświetlenie LED, a nad zużyciem energii czuwa monitoring zużycia mediów. Stosujemy zwiększoną izolację ścian i odporność ogniową na poziomie powyżej 4000 MJ/m, a także siatkę słupów o układzie 22,5 × 12 m, przy zachowaniu większej przestrzeni w nawach przydokowych (rezygnacja z pierwszej linii słupów) i z większym doświetleniem tej strefy światłem dziennym.
Wymagania klientów zwiększają się też w kwestii wysokości składowania. Pierwsze magazyny, budowane pod koniec lat 90. i na początku roku 2000 miały wysokość 7-8 m, a dzisiejszy standard to 12 m wysokości składowania. Takie obiekty wybudowaliśmy już dla Notino w Głuchowie koło Łodzi i realizujemy też w ramach inwestycji MDC² Park Kraków South. W Polsce pojawiają się też pierwsze budynki dostosowane do tzw. wysokiego składowania opartego na konstrukcji regałów, osiągające wysokość nawet 20-30 m i więcej.
W naszych parkach zapewniamy ładowarki do pojazdów elektrycznych, a także retencję wody do podlewania zielonych stref wokół budynku, gdzie wysiewane są łąki kwietne, a w pobliżu znajdują się pasieki. Mamy też strefy sportu i relaksu, tzw. Rest&Move, które oferują sprzęt i miejsce do uprawiania sportów i odpoczynku dla wszystkich użytkowników nieruchomości. Tworzymy je z myślą o dobrostanie pracowników obiektu i osób go wizytujących. Te wszystkie udogodnienia sprawiają, że magazyn staje się miejscem przyjaznym zarówno dla ludzi, jak i środowiska.
