Budowa magazynu. Certyfikaty, pre-let i energia elektryczna – jakie czynnik wpływają na decyzję o rozpoczęciu inwestycji?
Na decyzję o rozpoczęciu budowy obiektu magazynowego ma wpływ wiele czynników. Analizując sytuację na rynku, można wyciągnąć wniosek, że główną rolę odgrywają dziś projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. W dużej mierze o zaczęciu budowy decyduje dostępność klienta i poziom zabezpieczenia najmu. Certyfikacja obiektów staje się standardem i może wpływać na finansowanie inwestycji.
Spis treści
- Pre-let na poziomie co najmniej 50-60% powierzchni
- ESG – certyfikacja obiektów magazynowych staje się standardem
- Jakie czynniki hamują inwestycje?
Pre-let na poziomie co najmniej 50-60% powierzchni
Pre-let w istotny sposób wpływa na podjęcie decyzji o budowie magazynu. Aktualnie największą aktywnością inwestycyjną wyróżniają się projekty z zabezpieczonym pre-letem na poziomie co najmniej 50-60% powierzchni. W wielu przypadkach taki poziom wynajmu to warunek konieczny do rozpoczęcia budowy. Realizacje w pełni spekulacyjne należą do zdecydowanej mniejszości. Jest to konsekwencja nacisków ze strony deweloperów na ograniczenie ryzyka.
Rynek wyraźnie uległ spolaryzowaniu. Z jednej strony działają podmioty, które nadal aktywnie rozwijają projekty spekulacyjne – głównie w najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Są to m.in.: GLP, CTP czy Hillwood. Zaś z drugiej strony znajdują się deweloperzy, którzy wolą model pre-let i uruchomienie inwestycji dopiero po podpisaniu umów najmu.
Nadal istotną rolę na rynku odgrywają projekty typu BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own). Szczególnie w przypadkach, gdy najemcy mają sprecyzowane wymagania techniczne lub są zainteresowani własnością obiektu. Realizowane są jednak selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach „szytych na miarę”.
Coraz większe znaczenie odgrywają rewitalizacje i konwersje terenów poprzemysłowych, szczególnie w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Mimo że mają niewielki udział w rynku, to trend ten stopniowo się umacnia.
Analizując sytuację na rynku, można stwierdzić, że na pierwszym miejscu są dziś projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. Na podjęcie decyzji o rozpoczęciu budowy mają wpływ, takie czynniki jak dostępność klienta i poziom zabezpieczenia najmu, niezależnie od tego, czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS, czy BTO.
ESG – certyfikacja obiektów magazynowych staje się standardem
Certyfikacja obiektów magazynowych w systemach, takich jak np. BREEAM czy LEED, staje rynkowym standardem. Coraz trudniej znaleźć nowy projekt, który nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej już na etapie planowania. Normą stał się minimalny poziom BREEAM Very Good. Deweloperze, realizując obiekty klasy A, najczęściej dążą do uzyskania poziomu Excellent.
Branża coraz bardziej angażuje się w zrównoważony rozwój, a deweloperzy mają coraz wyższe ambicje. Potwierdzeniem tego jest m.in. pojawianie się na rynku magazynów z certyfikatem BREEAM Outstanding. Aspekty ESG stają się jednym z ważniejszych kryteriów dla inwestorów - wpływają nie tylko na decyzję o zaangażowaniu w projekt, ale także na jego późniejszą wycenę.
Co więcej, certyfikacja to nie tylko narzędzie wizerunkowe. Ma ona również wpływ na finansowanie. Zielone certyfikaty stają się realnym elementem budującym wartość nieruchomości. Banki, które finansują inwestycje, coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyników scoringu ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają istotną rolę.
Nietrudno zauważyć, że certyfikacja środowiskowa staje się obowiązującym standardem. W wielu przypadkach to wręcz warunek konieczny, aby projekt mógł zostać zrealizowany lub sprzedany.
Jakie czynniki hamują inwestycje?
Najczęściej realizacja inwestycji magazynowych i produkcyjnych jest hamowana przez przedłużające się procedury administracyjne, szczególnie te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę. Najwięcej problemów pojawia się przy inwestycjach produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie samo postępowanie środowiskowe może trwać nawet do 2 lat.
Ponadto, dużym wyzwaniem może być zabezpieczenie odpowiednich mocy przyłączeniowych, co pokazały ostatnie trzy lata. Szczególnie dotyczy to firm, które planują otwarcie zakładów produkcyjnych w Polsce. Rosnące zapotrzebowanie na energię i ograniczona dostępność uzbrojonych gruntów, powodują, że znalezienie działki z szybkim dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Co więcej, sprawne rozpoczęcie inwestycji utrudniają jeszcze bardziej terminy realizacji przyłączy, które oferują operatorzy energetyczni. Sięgają one często kilku lat.
Dodatkowe bariery to:
- brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (inwestorzy muszą uzyskać decyzję o warunkach zabudowy),
- złożone procedury administracyjne (szczególnie w przypadku inwestycji zlokalizowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej),
- nieuregulowane kwestie własnościowe (m.in. są to spory prawne, roszczenia czy konieczność scalania działek).
To właśnie projekty produkcyjne najczęściej napotykają na największe wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury i długość procedur administracyjnych to ważne czynniki realnie wpływające na tempo realizacji inwestycji.
Opracowane na podstawie materiału prasowego autorstwa Katarzyny Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young
