Rynki wschodzące - nowy cel deweloperów magazynowych
Aktywność deweloperów zakończyła się rekordową podażą powierzchni magazynowej dostarczonej na rynek w I kwartale 2023 roku. Największy udział w wolumenie nowej powierzchni miały rynki wschodzące, których udział w ramach 8 największych obszarów koncentracji wyniósł aż 25%.
Perspektywy rozwoju rynku magazynowego
Rynek magazynowy niezmiennie należy do najszybciej rozwijających się sektorów nieruchomości. Tylko w pierwszym kwartale 2023 roku całkowite zasoby magazynowe powiększyły się o 19,6%, przekraczając na koniec marca 29,9 mln m2.
Potwierdzeniem dobrej kondycji sektora magazynowego jest wielkość oddanej do użytku powierzchni w pierwszym kwartale tego roku. W ujęciu kwartalnym rynek zanotował rekordową nową podaż, której wolumen wyniósł ponad 1,85 mln m2. Dla podkreślenia tej wartości warto dodać, że oddana w I kwartale powierzchnia stanowiła aż 42% podaży zrealizowanej w rekordowym 2022 roku (4,4 mln m2.)
Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank
Na wysoki wynik nowej podaży wpływ miało ukończenie kilku dużych projektów, m.in. Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (146 000 m2), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 m2), Panattoni BTS Best Secret w Sulechowie (88 500 m2).
- Przeczytaj również: Built to Suit - kiedy opłaca budować się hale Built to Suit. Zalety i wady hal BTS
Decyzje deweloperów, co naturalnie jest podyktowane obecną sytuacją gospodarczą i kwestiami uzyskania finansowania, przemawiają za bezpieczniejszą opcją, czyli projektami BTS. Obiekty realizowane dla konkretnego najemcy są zabezpieczone długimi umowami najmu, co przekłada się na przewagę tego typu rozwiązań względem projektów realizowanych spekulacyjnie. Jednocześnie w dalszym ciągu obserwujemy rozwój obiektów typu „last mile” oraz „city logistics”, które znajdują się na obrzeżach i peryferiach miast.
Michał Kozdrój, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Knight Frank
Rynki wschodzące skupianą zainteresowanie deweloperów
Kluczowe dla rynku projekty magazynowe realizowane są w ramach 8 głównych obszarów koncentracji, ale w ostatnim czasie wyraźnie swój udział zaznaczają również tzw. rynki wschodzące, które odnoszą się do Rzeszowa, Kielc, Lublina, terenu Kujaw, czy zachodnich regionów Polski w pobliżu granicy z Niemcami. W tych obszarach zrealizowano najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 25% całkowitego wolumenu.
Ukończenie kilku wielkopowierzchniowych obiektów przełożyło się na zmniejszenie wolumenu w budowie, który na koniec marca 2023 roku wyniósł 2,1 mln m kw. W porównaniu do analogicznego kwartału w roku poprzednim wynik zanotował spadek o połowę, a w odniesieniu do poprzedniego kwartału o blisko 40%. Interesujący jest fakt, że najwięcej obiektów magazynowych na etapie realizacji znajduje się na rynkach wschodzących. Za takimi wyborami deweloperów przemawia stale rozwijająca się infrastruktura drogowa oraz lepsza dostępność siły roboczej w porównaniu do głównych ośrodków.
Rynek magazynowy w I kwartale 2023 r
Utrzymująca się w ostatnich latach wysoka aktywność najemców wyhamowała w I kwartale 2023 roku, a popyt na powierzchnię magazynową wyniósł ponad 1,2 mln m2. Osiągnięty wynik zanotował spadek o 20% zarówno w odniesieniu do IV kwartału 2022 roku, jak i analogicznego okresu w roku ubiegłym.
Do największych transakcji zanotowanych w I kwartale roku należały: umowa najmu 56 000 m2 w Panattoni Park Szczecin I podpisana przez firmę z branży produkcyjnej, nieznacznie mniejsza transakcja dotycząca najemcy z sektora e-commerce w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (55 000 m2) oraz dwie mniejsze umowy w MDC2 Park Kraków South (najemca z sektora farmaceutycznego, 36 000 m2) i w GLP Kraków Logistics Centre III (najemca z sektora logistycznego, 36 500 m2).
Czynsze wywoławcze w pierwszym kwartale roku odnotowały niewielki wzrost. Podobnie jak w przypadku pozostałych sektorów nieruchomości, łączy się to z wysokimi kosztami finansowania oraz rosnącymi kosztami budowy. Czynsze w zależności od obszaru koncentracji wahały się w granicach 3,50-7,00 EUR/m2/miesiąc.
Rekordowo wysoka nowa podaż nowej powierzchni w I kwartale roku w połączeniu z mniejszym popytem ze strony najemców nie mogły nie wpłynąć na wzrost współczynnika pustostanów. Na koniec marca 2023 roku średnia dla badanych obszarów koncentracji wyniosła 6,4%, co w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym było wzrostem o 3 pp. Z naszych analiz wynika, że najwyższy współczynnik pustostanów na poziomie 10,4% odnotowany został w zachodniopomorskim obszarze koncentracji magazynowej.
Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank
