Rynek magazynowy w Polsce w I kwartale 2025 roku. Czy sektor wkracza w okres stabilizacji?
Według raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce po dziesięciu latach dynamicznych wzrostów wchodzi w etap bardziej stabilnego rozwoju. Co czeka ten sektor w nadchodzących miesiącach? Poznaj wyniki analizy za I kwartał 2025 roku.
Spis treści
- Wskaźnik PMI (Purchasing Managers' Index) powyżej 50 pkt.
- Popyt w I kwartale 2025 r.
- Podaż w I kwartale 2025 r.
- Czynsze
- Wskaźnik pustostanów na koniec I kwartału 2025 r.
Analiza okresu styczeń – marzec pokazuje spowolnienie powiązanych ze sobą aktywności najemców oraz deweloperów. Na koniec marca w budowie znajdowało się ok. 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej. Odnosząc te dane do wyników ze wcześniejszych lat, jest to najniższy poziom od września 2017 roku. Co więcej, nastąpił ponad trzykrotny spadek w porównaniu do rekordowego wolumenu, który odnotowano w marcu 2022 roku.
Wskaźnik PMI (Purchasing Managers' Index) powyżej 50 pkt.
Jak wskazują dane GUS, wzrost gospodarczy Polski w 2024 roku wyniósł 2,9%. W bieżącym roku przewidywane jest przyśpieszenie dynamiki PKB powyżej 3%, wspierane przez odbicie inwestycji infrastrukturalnych. Istotny wpływ ma mieć również napływ środków unijnych.
Produkcja przemysłowa w 2024 roku wzrosła jedynie o 0,3%. W I kwartale 2025 odnotowano jej przyśpieszenie do 0,9% r/r, a w marcu – do 3,8% r/r (po odsezonowaniu).
Wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, w lutym tego roku, po raz pierwszy od ponad dwóch lat, przekroczył próg ekspansji, osiągając 50,6 pkt, a w marcu wzrósł do 50,7 pkt. Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków w historii badania, co sygnalizuje wyraźną poprawę nastrojów w przemyśle. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 roku niemiecka produkcja wzrosła o 3,0% m/m, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1% i 4,4%, co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia – tłumaczy
Anita Mikusek, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.
Popyt w I kwartale 2025 r.
W I kwartale 2025 r. odnotowano rekordowy udział renegocjacji.
W pierwszym kwartale tego roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął 1,1 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 16% r/r, ale jednocześnie spadek o 11%, jeśli porównamy poziom aktywności najemców ze średnią dla tego okresu z lat 2020-2024, która wynosiła 1,25 mln mkw. Warto przy tym podkreślić zmianę w strukturze podpisanych umów, wśród których udział renegocjacji wzrósł do rekordowego poziomu 56% wolumenu transakcji najmu. Oznacza to kontynuację trendów widocznych w latach 2023-2024, gdy wskaźnik odnowień przekroczył poziom 40% rosnąc o 10 pp. w porównaniu do średniej z lat 2020-2022 – komentuje
Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Cushman & Wakefield.
Wolumen nowych umów i ekspansji zaliczył spadek o 20% r/r. Ostatecznie wyniósł on prawie 490 000 mkw. Przyczyn tej sytuacji można doszukiwać się w dość dużych krótkookresowych wahaniach popytu oraz kumulacji finalizowanych umów najmu pod koniec ubiegłego roku, kiedy to aktywność najemców objęła aż 1,06 mln mkw.
Aktualnie z jednej strony obserwujemy mniejszą gotowość najemców do podejmowania szybkich decyzji o ekspansji i relokacji, na co wpływa skomplikowana sytuacja geopolityczna, z drugiej – wzrost liczby zapytań o powierzchnie produkcyjne oraz te, służące obsłudze kanału internetowego. Nie wiadomo jednak, czy odbywa się to w ramach tzw. benchmarku pod preferowane renegocjacje, czy też przełoży się na wzrost popytu netto oraz rozwój nowych inwestycji. Efekt w dużej mierze uzależniony będzie od rozwoju sytuacji na rynkach zagranicznych. Fundamenty rynku w Polsce są jednak silne. W dłuższej perspektywie sektor wspierać będą takie czynniki, jak wciąż wysoka konkurencyjność kosztowa polskiej gospodarki, czy dalszy wzrost branży e-commerce oraz trendy związane ze skracaniem i dywersyfikacją globalnych łańcuchów dostaw – tłumaczy
Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.
- Przeczytaj: Automatyzacja procesów w erze Przemysłu 4.0 – magazyny i logistyka w przedsiębiorstwie produkcyjnym
Podaż w I kwartale 2025 r.
W analizowanym okresie odnotowano najniższą aktywność deweloperów od ośmiu lat. W I kwartale 2025 roku ukończyli oni prawie 680 000 mkw. powierzchni. W efekcie całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce wynoszą blisko 35,3 mln mkw.
Na koniec marca całkowity wolumen projektów w budowie wyniósł ok 1,4 mln mkw., co oznacza spadek o 41% w ujęciu rocznym i najniższy jego poziom od ponad siedmiu lat. W samym pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację 309 000 mkw. powierzchni przemysłowej, z czego aż 92% stanowiły inwestycje w województwach mazowieckim i łódzkim. Możliwa stabilizacja globalnej polityki w zakresie handlu i bezpieczeństwa, w połączeniu z odbudową popytu i stopniową absorpcją dostępnej na rynku powierzchni magazynowej, mogą doprowadzić do ponownego pobudzenia aktywności deweloperskiej w perspektywie kolejnych 12 miesięcy – dodaje
Adrian Semaan.
Udział inwestycji spekulacyjnych w budowie spadł do 41%, co przekłada się na ok. 570 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia. Trzeba zaznaczyć, że tak niski wolumen inwestycji spekulacyjnych ostatni raz miał miejsce w drugiej połowie 2020 roku. Był to początek pandemii koronawirusa, kiedy w okresie bardzo wysokiej niepewności wiele inwestycji zostało wstrzymanych.
W aktualnych warunkach rynkowych instytucje finansowe oraz deweloperzy również bardzo rozważnie podchodzą do nowych budów, uzależniając ich rozpoczęcie od zwiększenia poziomu wynajętej powierzchni w istniejących projektach z dostępną powierzchnią lub zawarcia umów typu pre-lease. Projekty uruchamiane w pełni spekulacyjnie należą do rzadkości i dotyczą tylko wybranych subrynków typu „core”, charakteryzujących się niskim wskaźnikiem pustostanów, czego przykładem są południowo-zachodnie okolice aglomeracji warszawskiej. To właśnie na Mazowszu powstaje najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 27% krajowego wolumenu inwestycji. Wśród najbardziej aktywnych rynków są również województwa śląskie oraz łódzkie, odpowiadające za 20% i 18% powierzchni w budowie – dodaje
Damian Kołata.
Czynsze
Miesięczne czynsze bazowe nie uległy większym zmianom. Utrzymały się na stabilnym poziomie:
- 3,60–5,75 EUR/mkw. dla magazynów typu big-box,
- 4,00–8,25 EUR/mkw. dla projektów SBU/City Logistics.
Bieżąca oferta to w większości nowe, maksymalnie kilkuletnie budynki i inwestycje w trakcie realizacji ze stawkami czynszów powyżej poziomu 4,20 EUR/mkw.
Nadpodaż widoczna jest w szczególności na rynkach zachodniej i centralnej Polski, co powoduje nieznaczny wzrost elastyczności deweloperów w negocjacjach czynszów najmu. Dzięki zachętom finansowym, stawki efektywne czynszów mogą być niższe od bazowych o ok. 15-25% – komentuje Adrian Semaan.
Wskaźnik pustostanów na koniec I kwartału 2025 r.
Osiągnął on 8,5%, czyli wzrósł o 1,0 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,3 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2024 roku.
Województwa z najwyższym wskaźnikiem pustostanów:
- lubuskie (22,9%),
- świętokrzyskie (17,2%),
- dolnośląskie (11,6%).
Województwa z najniższym wskaźnikiem pustostanów:
- podlaskie (0%),
- warmińsko-mazurskie (0%),
- opolskie (2,4%).
Pomiędzy styczniem a marcem poziom pustostanów wzrósł do rekordowego poziomu 2,99 mln mkw. Zmiana w ujęciu kwartalnym była znacząca i wyniosła 416 000 mkw. za co w głównej mierze odpowiadała nowa podaż spekulacyjna w I kwartale, w ramach której 348 000 mkw. pozostało dostępne do wynajęcia. Za wzrost pustostanów odpowiadały także zwalniane powierzchnie, przede wszystkim w ramach dwóch dużych projektów zlokalizowanych w Rzepinie i Sulęcinie. Coraz niższa liczba inwestycji realizowanych spekulacyjnie powinna zapobiegać dalszemu wzrostowi pustostanów – podsumowuje
Adrian Semaan.
Źródło: Opracowane na podstawie analizy wykonanej przez firmę Cushman & Wakefield
