Kto odpowiada za uszkodzenia infrastruktury podczas budowy? Rodzaje szkód, odszkodowanie
Budowa lub remont obiektu mogą wiązać się z ryzykiem poniesienia ewentualnych szkód. W sytuacji uszkodzenia infrastruktury istotną kwestię stanowią zasady odpowiedzialności za powstałe zdarzenie oraz zakres obowiązku odszkodowania za poniesione straty. Uczestników procesu budowlanego zazwyczaj jest wielu, dlatego nie zawsze wiadomo, kto odpowiada za wyrządzone szkody.
Spis treści
- Kto ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia infrastruktury podczas budowy?
- Rodzaje potencjalnych szkód wywołanych robotami budowlanymi
- Zasada winy albo ryzyka
- Okoliczności wyłączające odpowiedzialność (egzoneracja)
- Ruch zakładu budowlanego
- Wejście do sąsiedniej nieruchomości a obowiązek odszkodowawczy
- Podsumowanie
Kto ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia infrastruktury podczas budowy?
Roboty budowlane oraz prace remontowe zawsze odbywają się w określonej przestrzeni, a do ich realizacji zaangażowanych jest wiele osób – uczestników procesu budowlanego. Prowadzone prace nie pozostają też bez wpływu na sytuację osób trzecich. Jedną z kluczowych kwestii – zarówno z perspektywy osób prywatnych, jak i podmiotów publicznych – jest odpowiedzialność za szkody wyrządzone podczas budowy lub remontu.
Zasady odpowiedzialności cywilnej, zakres obowiązku odszkodowawczego oraz możliwość uwolnienia się od odpowiedzialności zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym (dalej: k.c.), który zawiera ogólne przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy o roboty budowlane.
Warto przypomnieć, że na mocy kontraktu budowlanego wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, a inwestor – m.in. do przekazania terenu budowy oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 k.c.). Przepisy k.c. dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się również do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli (art. 658 k.c.).
Kodeks nie precyzuje, czym jest teren budowy, wobec czego należy sięgnąć do regulacji prawa budowlanego (przyp. autora: Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, DzU z 2021 r., poz. 2351 (obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z 2 grudnia 2021 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy – Prawo budowlane)). Zgodnie z art. 3 pkt 10 ustawy Prawo budowlane, teren budowy to przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy. Oprócz wyodrębnienia placu (terenu budowy) w przestrzeni należy również rozgraniczyć w czasie odpowiedzialność inwestora oraz wykonawcy za szkody spowodowane robotami budowlanymi.
Artykuł 652 k.c. dookreśla ten moment w czasie: jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on – aż do chwili oddania obiektu – odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.
Niestety, nie ma spójności między przepisami k.c. oraz prawa administracyjnego. W świetle Prawa budowlanego to na kierowniku budowy spoczywa podstawowy obowiązek protokolarnego przejęcia terenu budowy od inwestora. Praktycznym rozwiązaniem jest więc imienne wskazanie w umowie o roboty budowlane (remontowe) kierownika budowy, który poprzez wpis w dzienniku budowy, przyjmując obowiązki kierownika, dokonuje jednocześnie formalnego przejęcia terenu budowy.
Oczywiście kierownik budowy jest także zobowiązany do zabezpieczenia terenu budowy i znajdujących się na niej obiektów budowlanych, urządzeń technicznych, stałych punktów osnowy geodezyjnej oraz podlegających ochronie elementów środowiska przyrodniczego i kulturowego (przyp. autora: zob. art. 22 ustawy Prawo budowlane).
Aby uniknąć niejasności, w pisemnym protokole przekazania terenu budowy warto wskazać nie tylko datę, lecz także godzinę przekazania placu budowy wykonawcy, który od tej chwili staje się gospodarzem tego terenu. Od wskazanego momentu wykonawca będzie ponosił co do zasady indywidualną odpowiedzialność cywilną za szkody, których przyczyną są roboty budowlane lub ruch maszyn i urządzeń budowlanych. Warto wspomnieć, że w przypadku realizowania inwestycji w systemie kilku wykonawców lub licznych podwykonawców, należy każdemu z osobna protokolarnie przekazać ten fragment terenu budowy, na którym prowadzony jest front robót.
Podsumowując, do chwili oddania obiektu to generalny wykonawca będzie odpowiadał za szkody powstałe na terenie budowy. Jednakże w niektórych, skrajnych sytuacjach (np. oderwanie się części budowli) w grę może wchodzić odpowiedzialność solidarna kilku podmiotów, tj. wykonawcy oraz dodatkowo inwestora, za szkody wyrządzone osobom trzecim. Mnogość scenariuszy realizujących się na placu budowy, dynamizm prowadzonych robót oraz aktywność (bądź jej brak) inwestora nie pozostają bez wpływu na odpowiedzialność wykonawcy.
Niezależnie od cywilnoprawnej podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej każdy uczestnik procesu budowlanego winien mieć na uwadze generalny standard bezpieczeństwa zawarty w art. 5 Prawa budowlanego, zgodnie z którym już sam proces budowania ma zapewnić warunki bezpieczeństwa oraz ochrony zdrowia wszystkich osób przebywających na terenie budowy. Warto więc zapoznać się z zasadami odpowiedzialności cywilnej oraz stypizować te szkody, za które sprawca działania albo zaniechania będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą.
Rodzaje potencjalnych szkód wywołanych robotami budowlanymi
Przed rozpoczęciem budowy kierownik budowy jest obowiązany zabezpieczyć teren budowy lub rozbiórki. Aby to zrobić w sposób w pełni należyty, wykonawca robót powinien żądać od inwestora przekazania wszelkich informacji o urządzeniach podziemnych, albowiem teren budowy obejmuje także przestrzeń pod nim (a nie tylko nad) i w obrębie placu budowy.
Podstawę prawną domagania się przekazania planu urządzeń podziemnych stanowi przywołany na wstępie art. 647 k.c., który nakłada na inwestora obowiązek dokonania „czynności związanych z przygotowaniem robót”. Aby uniknąć nieporozumień, w umowie lub protokole przekazania terenu warto zamieścić zapis, że wykonawca przyjął do wykonania roboty w tzw. normalnym terenie, tj. bez przeszkód podziemnych.
Jeżeli w toku prac ujawnią się elementy nieznane obu stronom (np. powojenne bunkry, zasypany gruz budowlany, ukryte murki, płyty cmentarne), wówczas należy uzgodnić zakres dodatkowych robót wykopaliskowych, a nawet – w zależności od rodzaju odkrycia – zawiadomić właściwe organy administracji publicznej, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (przyp. autora: zob. ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz kompetencje wojewódzkich konserwatorów zabytków. Zabytek archeologiczny w rozumieniu ustawy to zabytek nieruchomy, będący powierzchniową, podziemną lub podwodną pozostałością egzystencji i działalności człowieka (złożoną z nawarstwień kulturowych i znajdujących się w nich wytworów bądź ich śladów) albo zabytek ruchomy, będący takim wytworem).
Należy pamiętać, że każdy, kto choćby przypadkowo znalazł przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem archeologicznym, ma ustawowy obowiązek zabezpieczenia znaleziska, oznakowania miejsca jego znalezienia, a także niezwłocznego powiadomienia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków oraz wójta (burmistrza/prezydenta miasta). Znaleziska podziemne nierzadko stanowią dobra o szczególnym znaczeniu dla kultury i jako takie podlegają ochronie prawnokarnej (przyp. autora: zob. art. 294 § 2 Kodeksu karnego).
Oczywiście jeżeli inwestor nie dopełnił obowiązku poinformowania wykonawcy o znanych mu obiektach podziemnych, może dojść do choćby przypadkowego uszkodzenia infrastruktury podziemnej (np. przerwanie gazociągu lub rurociągu) bądź szkody w środowisku (np. uszkodzenie korzeni drzew, zalanie przyległego terenu). (przyp. autora: Zgodnie z art. 322 w zw. z art. 325 Prawa ochrony środowiska do odpowiedzialności za szkody spowodowane oddziaływaniem na środowisko stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Odpowiedzialności za szkody wyrządzone oddziaływaniem na środowisko nie wyłącza okoliczność, że działalność będąca przyczyną powstania szkód jest prowadzona na podstawie decyzji i w jej granicach (np. zgodnie z pozwoleniem na budowę)).
Tego typu okoliczności występują niestety dość często i rodzą spory nie tylko na linii: poszkodowany – sprawca szkody, lecz także między inwestorem a wykonawcą. W doktrynie prawa budowlanego przyjmuje się, że wykonawca robót będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą wyłącznie w przypadku, gdy otrzymał od inwestora informacje o urządzeniach podziemnych znajdujących się na terenie budowy (Prawo umów budowlanych, red. J. Strzępka, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2012, s. 584–585).
Uszkodzenie infrastruktury podziemnej to nie jedyne możliwe przypadki wyrządzenia szkody osobom trzecim, np. w mieniu formalnie usytuowanym poza terenem budowy. Ciężkie pojazdy, transport wielkogabarytowych prefabrykatów budowlanych oraz składowany na terenie inwestycji sprzęt budowlany stają się często czynnikiem sprawczym uszkodzeń dróg publicznych (gminnych), jak i prywatnych (dojazdowych).
W takich właśnie sytuacjach mamy do czynienia z odpowiedzialnością odszkodowawczą za czyn niedozwolony – delikt prawa cywilnego. W jednym z wyroków Sąd Najwyższy orzekł, że przywołany powyżej art. 652 k.c., traktujący o protokolarnym przekazaniu terenu budowy, reguluje odpowiedzialność wykonawcy, jednakże w zakresie podstaw prawnych odsyła do zasad ogólnych.
W przypadku szkód wyrządzonych osobom trzecim rzeczony przepis kieruje do zasad odpowiedzialności za czyny niedozwolone (art. 415 i następne k.c. (przyp. autora: Art. 415 k.c. stanowi: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”)). Do przyjęcia odpowiedzialności cywilnej wykonawcy za szkodę w danym stanie faktycznym nie wystarczy więc powołanie się na ogólny przepis art. 652 k.c., gdyż niezbędne jest stwierdzenie, jaka konkretnie zasada odpowiedzialności deliktowej – ze względu na okoliczności zdarzenia – ma miejsce (przyp. autora: Wyrok Sądu Najwyższego z 18 marca 1971 r., sygnatura I CR 6/71).
W razie ujawnienia uszkodzenia obiektów budowlanych, infrastruktury, sieci telekomunikacyjnej, gazociągu, wodociągu lub instalacji elektrycznej należy każdorazowo ustalić, jakie zdarzenie pochodzące z terenu budowy doprowadziło do szkody.
Oczywiście wymienione przykładowo sytuacje zakładają brak zamiaru wyrządzenia szkody po stronie sprawcy. W skrajnych przypadkach czynnik sprawczy (czyn człowieka, zdarzenie naturalne) może spowodować katastrofę budowlaną, której dalekosiężne skutki objęte są przepisami nie tylko odpowiedzialności cywilnej, lecz także sankcjami administracyjnymi, a nawet karnymi.
Przypomnijmy, że stosownie do treści art. 73 Prawa budowlanego katastrofą budowlaną jest niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów.
Z mocy ustawy z zakresu katastrofy budowlanej wyłączono niektóre postacie szkód: uszkodzenia elementów wbudowanych i nadających się do naprawy lub wymiany, zniszczenie urządzeń budowlanych związanych z budynkami oraz awarie instalacji.
Na gruncie prawa cywilnego każde zdarzenie szkodzące, pochodzące z terenu budowy, należy przyporządkować pod właściwą normę prawną z Kodeksu cywilnego, który przewiduje odpowiedzialność cywilną na zasadzie winy albo ryzyka.
Zasada winy albo ryzyka
Z uwagi na praktyczne trudności w udowodnieniu winy konkretnemu sprawcy odpowiedzialność cywilna za szkody spowodowane zdarzeniami pochodzącymi z szeroko rozumianej budowy oparta jest na zasadzie ryzyka i nie wymaga wykazywania winy. Po pierwsze, za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli (art. 434 k.c.).
Przepis ten znajduje zastosowanie zarówno do budynków ukończonych, jak i reguluje odpowiedzialność za szkody wyrządzone w toku prowadzenia prac konstrukcyjnych, remontowych lub rozbiórkowych. Zawalenie się, względnie oderwanie się części budowli obejmuje wszelkie konstrukcje naziemne, nadziemne oraz podziemne. Źródłem szkody może być nie tylko fragment muru czy spadająca balustrada, lecz także mniej spektakularne, aczkolwiek skrajnie niebezpieczne zdarzenie, takie jak: zawalenie się rusztowania, odpadnięcie fragmentu mostu, oderwanie się i upadek urządzenia klimatyzacyjnego.
W doktrynie prawa cywilnego toczą się spory i dyskusje wokół tego, czy ryzyko odpowiedzialności za wspomniane szkody spoczywa w dalszym ciągu na inwestorze, realizującym przecież własne zamierzenie budowlane, czy też na wykonawcy, któremu protokolarnie przekazano teren budowy – ze wszystkimi stąd płynącymi ryzykami. Nie wdając się w szczegóły, można stwierdzić, że nie ma przeszkód prawnych, aby poszkodowany domagał się zapłaty jednego odszkodowania od dwóch podmiotów jednocześnie, na zasadzie odpowiedzialności solidarnej.
Można kumulować podstawy prawne roszczeń odszkodowawczych oraz argumentować, że wykonawca robót budowlanych odpowiada za szkody wywołane zdarzeniami z terenu budowy na zasadzie ryzyka, a inwestor – na zasadzie winy, gdyż nadal ma kontrolę nad tym, kto i w jaki sposób realizuje inwestycję budowlaną.
Oczywiście w ramach rozliczeń wewnętrznych inwestor może domagać się, tytułem regresu, od swego wykonawcy (podwykonawcy) zwrotu kwot odszkodowań wypłaconych osobom trzecim za szkody spowodowane zawaleniem się lub odpadnięciem części obiektu budowlanego.
Należy jednak pamiętać, że zasada ryzyka nie obejmuje szkód powstałych w wyniku zawalenia się urobku – mas ziemi wydobytych w czasie budowy. W takim przypadku nie dochodzi bowiem do oderwania się elementu składowego od konstrukcyjnie większej całości, pozostaje więc dochodzenie naprawienia szkody na zasadach ogólnych, czyli na zasadzie winy. Należy udowodnić indywidualnemu sprawcy lub współsprawcom winę (choćby nieumyślną, wskutek braku należytej staranności na budowie) oraz wykazać adekwatny związek przyczynowy między doznaną szkodą a zapadliskiem, tj. sposobem składowania i zabezpieczenia mas ziemi.
Okoliczności wyłączające odpowiedzialność (egzoneracja)
Odpowiedzialność cywilna za szkody wywołane czynnikami pochodzącymi z terenu budowy ma w większości przypadków charakter surowy i oparta jest na obiektywnej zasadzie ryzyka. W takich sytuacjach nawet wykazanie braku winy nie uwolni od odpowiedzialności odszkodowawczej. Uzasadnieniem zaostrzonej odpowiedzialności jest założenie, że ten, kto będzie czerpał ekonomiczne korzyści z inwestycji budowlanej, winien również ponosić ryzyka związane z realizacją zamierzenia budowlanego.
Nie oznacza to jednak, że odpowiedzialność cywilna ma charakter absolutny. Zarówno inwestor, jak i wykonawca robót mogą bronić się przed odpowiedzialnością wykazaniem, że zawalenie lub oderwanie się części budowli nie wynikało ani z braku utrzymania jej w należytym stanie, ani z wady w budowie, względnie w sposobie jej prowadzenia – gdy do szkody doszło na etapie wznoszenia obiektu budowlanego.
Podobnie rzecz przedstawia się w razie wyrządzenia szkody wyrzuceniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu (a także wylaniem jego zawartości) z pomieszczenia. W takich przypadkach odpowiedzialny jest ten, kto pomieszczenie zajmuje (art. 433 k.c.).
Z natury rzeczy w toku wykonywania robót budowlanych trudno mówić o osobach stale zajmujących pomieszczenie, aczkolwiek ryzyko spadnięcia czy też wypadnięcia z obiektu budowlanego różnych przedmiotów (wyroby budowlane, narzędzia, odpady) jest całkiem realne. W razie wyrządzenia w taki właśnie sposób szkody osobom postronnym, odpowiedzialność ponosi właściciel całego obiektu, ponieważ to on ma wpływ na to, kto wykonuje roboty budowlane lub remontowe.
Surowa odpowiedzialność obejmuje wszelkie przypadki wyrzucenia lub spadnięcia przedmiotu, bądź wylania jego zawartości, zwłaszcza w wyniku niedbalstwa lub lekkomyślności pracowników budowlanych. Podobnie jak w przypadku oderwania się części budynku odpowiedzialność za spadające (wypadające) przedmioty jest surowa, oparta na zasadzie ryzyka.
Możliwość obrony osoby odpowiedzialnej jest ograniczona – tzw. okoliczności egzoneracyjne, czyli wyłączające odpowiedzialność, to wykazanie, że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej (np. trzęsienie ziemi) albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosił odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec (np. złodziej na placu budowy sam zrzucił na siebie wyrób budowlany).
Ruch zakładu budowlanego
Przedsiębiorca budowlany, który zawodowo zajmuje się wykonywaniem robót na zlecenie inwestorów lub generalnych wykonawców, może odpowiadać cywilnie za wszelkie uszkodzenia infrastruktury, które wywołał „ruchem” swojego zakładu.
Artykuł 435 k.c. zawiera ogólną podstawę prawną odpowiedzialności cywilnej na zasadzie ryzyka, adresowaną do tych podmiotów, którzy swoim działaniem generują wzmożone ryzyko wyrządzenia szkód. I tak, prowadzący na własny rachunek przedsiębiorstwo lub zakład wprawiany w ruch za pomocą sił przyrody (pary, gazu, elektryczności, paliw płynnych itp.) ponosi odpowiedzialność za szkodę na osobie lub mieniu, wyrządzoną komukolwiek przez ruch przedsiębiorstwa lub zakładu.
Ruch w rozumieniu tego przepisu dotyczy więc wszelkich aspektów działalności przedsiębiorcy, o ile tylko wykorzystywane są „siły przyrody”, tj. elektryczność lub paliwa, co w przypadku używania na budowie maszyn i urządzeń jest powszechne. Naturalnie można wyobrazić sobie sytuacje na budowie, gdzie „ruch” zakładu budowlanego będzie ograniczał się do siły ludzkich mięśni (np. transport cegieł na taczce), wówczas nie ma mowy o korzystaniu z energii elektrycznej czy też pochodzącej ze spalania gazu lub paliw płynnych.
Przeczytaj również:
- Projekt hali. Konsekwencje błędów przy projektowaniu hali, związanych z posadowieniem
- Budowa na terenach poprzemysłowych - wybrane problemy geotechniczne
- Problemy podczas niwelacji terenu. Na co zwrócić uwagę planując niwelację? Co wpływa na koszty niwelacji terenu?
Surowa odpowiedzialność na zasadzie ryzyka znajduje uzasadnienie tylko wtedy, gdy zakład budowlany angażuje w swe funkcjonowanie „siły przyrody”, których z natury nie da się w całości okiełznać. Dzieje się tak z pewnością w przypadku przedsiębiorstw lub zakładów posługujących się środkami wybuchowymi, wykorzystywanymi np. przy robotach wyburzeniowych.
Podobnie jak w przypadku odpowiedzialności za zawalenie/oderwanie/spadnięcie przedmiotu w obrębie placu budowy, sprawca szkody wyrządzonej ruchem zakładu budowlanego ma bardzo ograniczone pole obrony. Odpowiedzialność cywilna jest wyłączona jedynie za szkody spowodowane wskutek wystąpienia siły wyższej albo wyrządzone wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą przedsiębiorca budowlany nie ponosi odpowiedzialności.
Wypada przypomnieć, że odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za ruch przedsiębiorstwa odnosi się również do posiadaczy pojazdów mechanicznych, a więc wszelkich samochodów oraz mobilnych maszyn funkcjonalnie wykorzystywanych na placu budowy (tj. od momentu ich uruchomienia aż do osiągnięcia zamierzonego celu).
Stosownie do treści art. 436 § 1 k.c. odpowiedzialność jak za ruch przedsiębiorstwa ponosi również samoistny posiadacz mechanicznego środka komunikacji poruszanego za pomocą sił przyrody (np. koparki). Jednakże gdy posiadacz samoistny oddał środek komunikacji w posiadanie zależne (np. najmowane pojazdy, leasingowane maszyny), wówczas odpowiedzialność ponosi posiadacz zależny, czyli najemca lub leasingobiorca pojazdu/maszyny.
Inwestor powinien również pamiętać również o tym, że na zajęcie pasa drogowego należy odpowiednio wcześniej uzyskać zezwolenie zarządcy drogi na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem lub ochroną samej drogi. Tak więc nie tylko ruch pojazdów oraz korzystanie z maszyn budowlanych na terenie budowy powinno być zgodne z prawem (m.in. dozór techniczny), ale również sama obecność budowy na pasie drogowym winna być uprzednio zgłoszona, zgodnie z przepisami prawa administracyjnego oraz ruchu drogowego.
Brak zezwolenia na zajęcie pasa drogowego nie pozostaje oczywiście bez wpływu na negatywną ocenę całokształtu zachowania sprawcy szkody spowodowanej ruchem zakładu lub pojazdu budowlanego.
Wejście do sąsiedniej nieruchomości a obowiązek odszkodowawczy
Do uszkodzeń infrastruktury może dojść również w nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących, zwłaszcza gdy roboty budowlane wykonywane są w warunkach ścisłej zabudowy miejskiej. Prawo budowlane zawiera w tym obszarze odrębne regulacje, które należy stosować w połączeniu z przedstawionymi powyżej przepisami Kodeksu cywilnego.
I tak, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku (do cudzego lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości gruntowej), inwestor jest obowiązany uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem robót. Ustawodawca preferuje więc polubowny i prewencyjny sposób prowadzenia robót budowlanych ingerujących we własność sąsiada. Uprzednie porozumienie winno wskazywać termin wejścia oraz określać przewidywany sposób i zakres korzystania z sąsiednich obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu (przyp. autora: zob. art. 47 ust. 1–4 Prawa budowlanego).
Oczywiście po zakończeniu robót inwestor ma obowiązek naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (czyli zasada ryzyka albo zasada winy).
W razie braku porozumienia na drodze cywilnoprawnej z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, inwestorowi pozostaje jedynie procedura administracyjna, czyli wystąpienie do organu administracji publicznej z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku (lokalu lub na teren nieruchomości).
Przepis ten można stosować również do wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej w celu uzyskania dostępu do urządzeń oraz instalacji podziemnych. W takim przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku przez inwestora rozstrzyga – w drodze decyzji administracyjnej – o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren nieruchomości, jednocześnie określając granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej posesji.
Oczywiście w razie wyrządzania szkody w toku wykonywania robót budowlanych na terenie budowy, który mocą decyzji administracyjnej objął także nieruchomości sąsiadujące i sąsiednie, odpowiedzialność cywilna oparta będzie na zasadzie ryzyka albo winy – w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. W relacjach sąsiedzkich trzeba być niezwykle ostrożnym, i to nie tylko w odniesieniu do urządzeń infrastruktury, ale również w obszarze granic.
Stosownie do treści art. 277 Kodeksu karnego niszczenie, uszkadzanie, usuwanie, przesuwanie lub czynienie znaków granicznych niewidocznymi podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.
Podsumowanie
Podsumowując, inżynier budownictwa, niczym mickiewiczowski podmiot liryczny, ma tam sięgać, „gdzie wzrok nie sięga”.
Przestrzeń pod i nad terenem budowy, a niekiedy również nieruchomości sąsiada to obszar, na którym mogą ujawnić się szkody spowodowane robotami budowlanymi. Znajomość przepisów Kodeksu cywilnego to swoisty drogowskaz, który pozwala wszystkim uczestników procesu budowlanego nie kroczyć po omacku.
