Wynajem hali. Co trzeba wiedzieć? Koszty wynajmu hali magazynowej i produkcyjnej, umowy

Wynajem hali to najprostsza i najczęściej wybierana forma pozyskania powierzchni przemysłowej. Parki logistyczne dysponują szeroką ofertą wynajmu modułów w gotowej lub budowanej hali. Co trzeba wiedzieć, aby skutecznie wynająć powierzchnię w hali magazynowej czy produkcyjnej?

Spis treści

1. Wynajem hal - co klient otrzyma w standardzie
2. Koszty wynajmu hali
3. Umowa na wynajem hali

Hale magazynowe czy produkcyjne buduje się zgodnie z uniwersalnym, przyjętym przez rynek standardem, dlatego różnice pomiędzy inwestycjami są nieznaczne. Jest to duże ułatwienie dla klientów przy wynajmie hal – nie muszą szczegółowo porównywać wyposażenia i wykonania każdego z przeglądanych obiektów.

Wynajem hal - co klient otrzyma w standardzie

Typowymi rozwiązaniami w gotowych do wynajęcia halach są:

• siatki słupów wyznaczających podział powierzchni o układzie 22,5/24/12 m,
• odporność ogniowa wynosząca do 4000 MJ,
• wytrzymałość posadzki na poziomie ok. 5 ton/m²,
• instalacja grzewcza zapewniająca temperaturę 15°C (przy temperaturze zewnętrznej -20°C),
• dopływ światła dziennego na poziomie 2%.

Każda umowa jest negocjowana indywidualnie, można jednak przyjąć, że minimalny czas jej trwania w przypadku wynajmu hal magazynowych wynosi 3 lata, a hal produkcyjnych (wymagających zazwyczaj adaptacji wnętrza) – 5 lat.

Na życzenie klienta przestrzeń może zostać poddana adaptacji. Klienci przy wynajmie hali najczęściej są zainteresowani większą liczbą doków, zaaranżowaniem przestrzeni biurowej czy zamontowaniem klimatyzacji.

Znaczniejsze modyfikacje mają miejsce w przypadku wynajmu hali produkcyjnej – najemca może potrzebować dodatkowego systemu wentylacji, instalacji sprężonego powietrza, chłodni czy zamontowania suwnicy. Część zmian jest wymuszona przez regulacje prawne – praca na produkcji, inaczej niż w przypadku wynajmu hali magazynowej, ma zgodnie z prawem charakter stały. Oznacza to inne wymogi w zakresie temperatur i dostępu światła dziennego. W takim przypadku pracodawca jest zobowiązany wyposażyć miejsce pracy w system grzewczy zdolny do utrzymania temperatury min. 18°C przy temperaturze zewnętrznej -20°C oraz zapewnić min. 12% światła dziennego w pomieszczeniu. Oznacza to konieczność powiększenia świetlików dachowych lub wycięcia w poszyciu bocznym pasów świetlnych.

Koszty wynajmu hali

Koszty wszelkich ulepszeń budynku (improvements) są zazwyczaj doliczane przez deweloperów do czynszu i rozłożone na cały czas trwania umowy wynajmu hali.

Z zasady wyposażenie ruchome stanowi własność najemcy, który ponosi za nie opłaty, natomiast adaptacje czy instalacje trwale związane z halą finansuje właściciel hali. Taki podział nie powoduje niepotrzebnych sporów po zakończeniu umowy najmu.

Struktura opłat w przypadku wynajmu powierzchni w hali przemysłowej zawiera trzy składowe wyszczególnione na fakturze.

• Pierwszą z nich jest czynsz, czyli kwota, za którą właściciel przekazuje najemcy powierzchnię do dyspozycji. Umowa wynajmu hali określa czynsz bazowy, obowiązujący przez cały czas trwania umowy i podlegający corocznej indeksacji. Deweloperzy zwyczajowo stosują jednak rozmaite rabaty bądź okresowe, kilkumiesięczne zwolnienia z opłat. Po uwzględnieniu tych bonusów można określić rzeczywisty czynsz efektywny, czyli faktyczną cenę, jaką po uśrednieniu co miesiąc płaci klient. Zdarza się, że najemcy zamiast z rabatu czy zwolnienia z opłat korzystają z dofinansowania dewelopera do adaptacji powierzchni pod kątem ich potrzeb.
• Drugi komponent to koszty eksploatacyjne. Najemca płaci właścicielowi comiesięczne zaliczki na ich poczet, a raz w roku są one rozliczane. Klient ma pełne prawo wglądu w szczegółowe kalkulacje opłat. W ich zakres wchodzi podatek od nieruchomości (stanowi znaczną część wszystkich opłat), ubezpieczenie, zarządzanie i administracja budynkiem, odśnieżanie i obsługa terenów zielonych, ochrona obiektu, konserwacja i wywóz śmieci ogólnych.
• Trzecia składowa to opłaty licznikowe zgodne ze zużyciem mediów przez najemcę.

Koszty sprzątania wynajmowanej przestrzeni hali, ubezpieczenia towaru czy wywozu śmieci wewnętrznych zostają po stronie najemcy i nie są uwzględniane na fakturze.

Umowa na wynajem hali

Im większy zakres zmian wchodzi w grę, tym dłuższej umowy wynajmu hali oczekuje właściciel nieruchomości.

Wynajem hali jest korzystnym rozwiązaniem przede wszystkim ze względu na to, że po znalezieniu odpowiedniej przestrzeni klient może szybko się wprowadzić i rozpocząć działalność. Nie musi zamrażać dużych środków finansowych, jak ma to miejsce w przypadku budowy hali. Dodatkowym kosztem, oprócz raty najmu, jest tylko zabezpieczenie umowy, zazwyczaj w postaci gwarancji bankowej lub depozytu.

Kolejny plus to elastyczność – w razie potrzeby (zmiany skali działalności, konieczności relokacji itp.) można w sprawny sposób przenieść się do innej lokalizacji, ewentualnie poszerzyć lub zredukować zakres wynajmowanej powierzchni.

Innym atutem są atrakcyjne (na tle pozostałych państw europejskich) stawki, zniechęcające firmy do inwestowania w budowę własnych obiektów. Dużą wygodą jest fakt, że najemca nie odpowiada za zarządzanie budynkiem – to wbrew pozorom bardzo czasochłonne; pozostawiając te obowiązki właścicielowi obiektu, klient może skoncentrować się na rozwijaniu swojego biznesu.

Jak każde rozwiązanie, najem ma również swoje wady, jednak w konfrontacji z zaletami jest ich znacznie mniej. Potencjalny problem w tym przypadku stanowi niewielki wpływ na wysokość opłat eksploatacyjnych oraz wybór firm obsługujących budynek, a co za tym idzie – jakość tej obsługi.

Klient ma bardzo ograniczone możliwości zakupu nieruchomości, gdy taki plan się pojawi. Ponadto praktycznie nie da się „uszyć na miarę” obiektu poniżej 5000 m² – jeżeli firma ma takie oczekiwanie, jest zazwyczaj skazana na budowę we własnym zakresie.