Wielokryterialna certyfikacja budynków istniejących w systemie LEEDv4-EBOM

Mimo trudnych warunków społeczno-gospodarczych rynek hal przemysłowych stale rozwija. Odnotowuje się wzrost poziomu podaży powierzchni, a to wymaga odpowiednich działań inwestora. O atrakcyjności obiektu przesądzają obecnie nie tylko wysokość czynszu, ale także dodatkowe korzyści, np. energooszczędność użytkowania.

Spis treści

1. Certyfikacja w systemie LEEDv4-EBOM
2. Co daje certyfikacja?
3. Efektywność energetyczna budynku i systemów
4. Opomiarowanie budynku
5. Zarządzanie efektywnością energetyczną - najlepsze praktyki
6. Podsumowanie

Wzrost świadomości ekologicznej społeczeństwa skłania inwestorów do wznoszenia i najmu obiektów cechujących się niskim wpływem na środowisko naturalne, zarówno w trakcie budowy, jak i eksploatacji. Na rynku poszukiwane są firmy inżynierskie wykonujące analizy i pomagające wdrożyć odpowiednie rozwiązania w tym zakresie. Zainteresowanie szeroko rozumianą ekologią wymusili na przedsiębiorcach również sami konsumenci coraz częściej wybierający wyroby od firm mogących poszczycić się zrównoważonym podejściem do procesu produkcji. Jednym ze sposobów upubliczniania polityki środowiskowej przedsiębiorstwa i jej ekologicznego stosunku do własnej działalności jest uzyskanie certyfikatu LEED lub BREEAM dla budynku istniejącego (LEEDv4-EBOM lub BREEAM In-Use Certificate). Niniejszy artykuł skupia się na zagadnieniach związanych z pierwszym z wymienionych, a dokładnie na LEEDv4-EBOM (ang. LEED for Existing Buildings: Operations & Maintenance version 4.0).

Certyfikacja w systemie LEEDv4-EBOM

LEED jest szeroko rozpoznawanym na świecie systemem wielokryterialnej oceny budynków i ich wpływu na środowisko. Został opracowany w USA przez US Green Building Council (USGBC) i jego pierwszą wersję opublikowano w 2000 roku. Od tamtej pory podlegał wielu zmianom, a w 2016 roku wprowadzono obowiązującą obecnie wersję – LEEDv4. System oceny LEEDv4-EBOM (LEED O+M) pozwala na ocenę sposobu zarządzania budynkiem, wprowadzanych w nim zmian oraz bieżącej jego konserwacji. Porusza m.in. kwestie czyszczenia i serwisowania całego obiektu (w tym np. stosowania ekologicznych środków czyszczących), programu utylizacji odpadów i ponownego ich przetwarzania, polityki zakupowej i zarządzania terenami przyległymi, zużycia energii, opomiarowania i regulacji systemów czy zużycia wody. Zagadnienia LEED podzielone są na następujące kategorie:

• lokalizacja i transport,
• zrównoważona działka,
• ograniczenie zużycia wody,
• energia i atmosfera,
• materiały i zasoby,
• jakość środowiska wewnętrznego,
• innowacyjność,
• zagadnienia regionalne.

W każdej kategorii występują warunki konieczne, których spełnienie jest obligatoryjne, aby uzyskać certyfikat, oraz kredyty, których osiągnięcie zapewnia określoną liczbę punktów (maksymalnie można zdobyć 110 punktów – 100 podstawowych oraz 10 dodatkowych z kategorii innowacje).

Uzyskanie przez budynek certyfikatu LEED na określonym poziomie daje pewność, że w budynku wdrożono konkretne, mierzalne rozwiązania proekologiczne. W odróżnieniu od systemu LEED dla budynków nowo powstających, gdzie certyfikat przyznaje się jednorazowo na całe życie obiektu, w LEEDv4-EBOM konieczna jest recertyfikacja, czyli ponowne złożenie pełnej dokumentacji do przeglądu co 5 lat. Koszty certyfikacji są znaczne – dla firm, które nie należą do USGBC wynoszą one (dane na luty 2020 roku) 1500$ za rejestrację projektu plus dodatkowa opłata w zależności od powierzchni budynku (tab. 2).

System LEEDv4-EBOM nie wymaga zatrudnienia wykwalifikowanego asesora, jednak istnieje możliwość uzyskania dodatkowego punktu za współpracę z konsultantem posiadającym uprawnienia LEED AP O+M (ang. LEED Accredited Professional Operations and Maintenance Rating Systems). Do lutego 2020 roku w bazie PLGBC (ang. Polish Green Building Council) widniało 20 projektów przemysłowych z certyfikatem LEED (wszystkie uzyskane dla obiektów nowo wybudowanych) oraz 89 budynków z certyfikatem BREEAM, w tym 21 dla istniejących (BREEAM In-Use).

Co daje certyfikacja?

Uzyskany certyfikat LEEDv4-EBOM zapewnia możliwość porównania ocenianego budynku do innych obiektów. Natomiast proces zbierania dokumentacji dowodowej na potrzeby spełnienia poszczególnych kredytów pozwala na określenie „słabszych” obszarów zarządzania, gdzie przemyślane decyzje mogłyby przyczynić się do optymalizacji pracy budynku. Uzyskanie certyfikatu to tylko potwierdzenie wdrożenia zrównoważonych praktyk, usprawniających zarządzanie nieruchomością, które ograniczają zużycie energii i wody oraz wskazują na prawidłową, ekologiczną gospodarkę odpadami. Zagadnienia te łączą się z ograniczeniem kosztów eksploatacyjnych, co stanowi jedno z podstawowych celów właściciela i zarządcy inwestycji. Ponadto wdrożenie proponowanych przez LEEDv4-EBOM rozwiązań przyczynia się do zwiększenia komfortu użytkowników obiektu, ich produktywności oraz może spowodować podniesienie wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku posiadania kilku obiektów system LEEDv4-EBOM pozwala właścicielowi na porównywanie ich względem siebie.

Efektywność energetyczna budynku i systemów

Zagadnienie efektywności energetycznej pojawia się w systemie LEEDv4-EBOM jako wymaganie konieczne oraz kredyt. Aby spełnić warunek wstępny, należy przeprowadzić kalibrację liczników i wykonywać pomiary zużycia energii przez 12 miesięcy ciągłej pracy obiektu. Otrzymany wynik musi być niższy od kryterium wyjściowego, którego wartość jest uzależniona od typu certyfikowanego budynku. W przypadku nieruchomości, których efektywność energetyczna może być oceniana za pomocą narzędzia Energy Star® Portfolio Manager (np. serwerownie, biurowce, szpitale, hotele, centra handlowe, magazyny), należy uzyskać ocenę wydajności energetycznej powyżej 75. Budynki przemysłowe, takie jak np. hale produkcyjne, nie pozwalają na wdrożenie wspomnianego rozwiązania – w tym przypadku LEED umożliwia skorzystanie z jednej z trzech opcji i roczne zużycie energii należy porównać z:

• efektywnością energetyczną budynków podobnych, posługując się np. bazą danych dotyczących średnich wartości zużycia energii dla danego typu obiektu (baza dostępna przez system Energy Star®),
• danymi dotyczącymi zużycia energii w minimum trzech podobnych inwestycjach,
• danymi historycznymi ocenianego obiektu (muszą obejmować trzy lata z ostatnich pięciu lat pracy budynku).

We wszystkich powyższych przypadkach należy wykazać 25-procentową poprawę efektywności energetycznej. Przed przystąpieniem do dalszych prac związanych z certyfikacją zespół projektowy, inwestor oraz konsultant LEED powinni dokładnie ocenić możliwość spełnienia tego warunku koniecznego szczególnie w przypadku, gdy budynek nie kwalifikuje się do certyfikacji Energy Star®. W pierwszej kolejności należy określić najlepszą ścieżkę wykazania zgodności z wymaganiami LEED oraz sprawdzić, jakie są szanse uzyskania odpowiednich danych porównawczych, ponieważ spełnienie tego warunku może okazać się trudne ze względu na brak dostępnych danych wejściowych. Wymaganie kredytu dotyczącego efektywności energetycznej stanowi rozwinięcie zapisów warunku koniecznego. Punkty są uzyskiwane za ograniczanie zużycia energii w stosunku do danych z budynku referencyjnego. O ile warunek konieczny wymaga 25-procentowej poprawy sprawności energetycznej obiektu, to już za wykazanie 30% można uzyskać 4 punkty. Maksymalnie można zdobyć do 14 punktów w opcji porównywania z danymi historycznymi danego budynku oraz 20 w przypadku korzystania z narzędzia Energy Star® Portfolio Manager.

Opomiarowanie budynku

Konieczność opomiarowania budynku pojawia się zarówno w wymaganiu koniecznym, jak i kredycie LEED, za który można zdobyć 2 punkty. Warunkiem niezbędnym do uzyskania certyfikatu jest olicznikowanie obiektu w taki sposób, by możliwy był pomiar każdego rodzaju zużywanej przez niego energii (energia elektryczna, gaz ziemny, woda lodowa, para, olej opałowy, propan itp.). Nie ma tutaj wymagania co do typu wykorzystanych liczników, dopuszcza się rozwiązania ze zdalnym oraz ręcznym odczytem, należy jednak przygotować miesięczne i roczne zestawienia zużycia energii. Kredyt wymusza natomiast zainstalowanie liczników pokazujących całkowite zużycie poszczególnych rodzajów energii oraz dodatkowo opomiarowanie głównych odbiorów, które stanowią minimum 20% całkowitej rocznej konsumpcji energii (z pominięciem odbiorów z gniazd elektrycznych). Aby uzyskać punkt w certyfikacji LEED, opomiarowanie musi spełniać szereg wymagań:

• liczniki powinny być zainstalowane na stałe, rejestrować zużycie energii w odstępach maksymalnie godzinnych i przesyłać dane do serwera,
• liczniki muszą umożliwiać zdalny odczyt zarówno zużycia energii, jak i poboru mocy oraz powinny być podłączone do BMS lub innego systemu automatyki, który będzie przechowywał dane przez minimum 36 miesięcy,
• pozyskane dane powinny być dostępne zdalnie, a system pozwalać na raportowanie zużycia godzinowego, dziennego, miesięcznego i rocznego.

System zarządzania energią musi wzbudzać alarm w momencie, gdy jej zużycie lub moc szczytowa przekroczą o 5% wartości przewidywane, ustalone na podstawie danych historycznych, warunków pogodowych i parametrów operacyjnych. Wartość wyjściową należy ustawiać minimum raz na miesiąc, lecz zalecane jest aktualizowanie jej codziennie. Oprócz przewidywania zużycia energii LEED wymaga porównywania danych miesięcznych z miesiącem poprzednim oraz podobnym okresem poprzedniego roku. Z pozoru olicznikowanie budynku wydaje się banalnie proste, jednak zagadnienia dotyczące zaawansowanego opomiarowania wykraczają poza standardowe praktyki projektowe i wymuszają zintegrowane podejście do zarządzania energią. Ponadto opracowanie poziomu odniesienia dla zapotrzebowania oraz zużycia energii i mocy na podstawie danych historycznych może być bardzo praco- i czasochłonne. Należy jednak podkreślić, że intencją LEED jest wychodzenie poza ogólnie przyjęte ramy i stymulowanie rynku do rozwoju, dlatego niektóre wymagania mogą wydawać się na obecną chwilę trudne czy wręcz niemożliwe do realizacji. Za nimi kryje się jednak optymalizacja pracy systemów i tym samym ograniczenie zużycia energii.

Zarządzanie efektywnością energetyczną - najlepsze praktyki

Wśród zagadnień dotyczących zarządzania efektywnością energetyczną i odbiorów instalacji budynkowych jest jeden warunek wstępny – należy przeprowadzić audyt energetyczny składający się ze wstępnej analizy zużycia energii oraz wizyty w obiekcie. Przeprowadzony audyt musi odpowiadać poziomowi 1., definiowanemu w amerykańskiej normie ASHREA „Procedury audytów energetycznych dla budynków komercyjnych”. Projekty zlokalizowane poza Stanami Zjednoczonymi mogą skorzystać z alternatywnej ścieżki udokumentowania zgodności z wymaganiami LEED i przeprowadzić audyt energetyczny zgodny z wytycznymi normy EN 16247-2:2014. Oprócz audytu w systemie LEED konieczne jest również przygotowanie i wdrożenie dwóch dokumentów: Wymagań właściciela dotyczących pracy budynku i systemów oraz Planu eksploatacji i utrzymania obiektu, które powinny definiować parametry operacyjne i ich limity, procedury oraz grafiki konserwacji, a także wytyczne dotyczące dokumentacji pracy systemów. LEED zmusza do przemyślenia i określenia m.in. następujących zagadnień związanych z eksploatacją i utrzymaniem inwestycji:

• bieżącej sekwencji pracy obiektu,
• harmonogramów uruchamiania sprzętu,
• nastaw dla wszystkich urządzeń HVAC oraz wartości natężenia oświetlenia w całym budynku,
• wymagań dotyczących wentylacji,
• dostosowania parametrów pracy systemów do harmonogramu pracy i warunków zewnętrznych (pory roku, dni tygodnia, pory dnia, zmienne obłożenie budynku),
• optymalizacji planu konserwacji.

Intencją tego wymagania jest wdrożenie procedur minimalizujących zużycie energii, zapewnienie szkoleń i analiza pracy budynku, co w założeniu przekłada się na efektywniejszą pracę instalacji. Spełnienie tego warunku koniecznego nie powinno przysporzyć zbyt wielu problemów, a zawarte w nim wymagania LEED dobrze jest zrealizować nawet w budynkach nieubiegających się o certyfikację. Wykonanie audytu może bowiem dostarczyć wartościowych danych dotyczących pracy oraz aktualnego sposobu obsługi inwestycji. W obiektach, gdzie nie istnieje bieżąca dokumentacja, której zakres spełnia wymagania LEED, sporo czasu może zająć przygotowanie odpowiednich opracowań. Jednakże raz przygotowane plany, w przypadku późniejszej recertyfikacji, wystarczy tylko zaktualizować i dokonać drobnych korekt. Bardzo ciekawe z punktu widzenia wspomagania efektywności energetycznej budynku są kredyty dotyczące odbiorów i regulacji instalacji w obiektach istniejących. Zagadnienie to pojawia się w dwóch kredytach i obejmuje przygotowanie planu odbiorów i regulacji oraz jego wdrożenie. Podstawowymi dokumentami, do których odnosi się tutaj LEED, są Wymagania właściciela dotyczące pracy budynku i systemów oraz Plan eksploatacji i utrzymania obiektu. W założeniu przeprowadzenie analizy pracy obiektu oraz bieżącej konserwacji i porównanie ich z zapisami wspomnianych wyżej dokumentów ma określić systemy i urządzenia, których pracę należy dokładnie weryfikować w trakcie regulacji i odbiorów instalacji lub audytu energetycznego.

Odbiory i regulacje systemów vs audyt energetyczny Regulacja systemów w budynku istniejącym wymaga przygotowania Planu regulacji i odbiorów, w którym trzeba rozważyć i zdefiniować takie zagadnienia, jak:

• aktualne wymagania dotyczące pracy obiektu,
• role i odpowiedzialność poszczególnych członków zespołu,
• sposób identyfikacji nieprawidłowości i określanie możliwych usprawnień,
• proces ustalania priorytetów w zakresie udoskonaleń, opracowanie z właścicielem planu ich wdrożenia,
• format i treść ostatecznych wyników ekspertyzy,
• harmonogram prac.

W trakcie procesu regulacji i odbiorów wykonywane są testy pracy urządzeń i instalacji, w czasie których sprawdza się reakcję systemu na zmianę zadanych wartości wejściowych, co pozwala zweryfikować prawidłowe działanie automatyki. Ponadto bardzo często można określić realne oszczędności wynikające z aktualizacji automatyki lub zmiany nastaw. Proces regulacji i odbiorów podkreśla możliwości udoskonalenia pracy systemu poprzez zmiany w systemie BMS i rozbudowę automatyki, a nie wymianę elementów instalacji.

LEED dopuszcza również zamiennie wykonanie audytu energetycznego na poziomie 2., zgodnie z normą ASHRAE „Energy Survey and Analysis” lub europejską PN-EN 16247. Plan audytu musi zawierać następujące elementy:

• listę członków zespołu oraz informacje o ich rolach i obowiązkach w procesie audytu,
• opis sposobu identyfikacji możliwych usprawnień, procesu przeglądu stwierdzonych problemów, sposób ustalania priorytetów w ramach działań optymalizacyjnych oraz plan wdrożenia usprawnień,
• format i treść ostatecznych wyników procesu audytu,
• proponowany harmonogram prac.

Proces audytu energetycznego dość mocno akcentuje uzyskanie oszczędności poprzez wymianę sprzętu, np. instalacji oświetlenia czy urządzeń HVAC. Dużą wagę przykłada się do szczegółowej oceny przewidywanych kosztów i późniejszych długoterminowych korzyści związanych z przeprowadzonymi usprawnieniami. Oczywiście w zakres audytu wchodzi również analiza harmonogramu pracy sprzętu, wartości wyjściowych i wejściowych oraz trendów – wykorzystuje się w tym celu dane z BMS.Audytem czy regulacją powinny być objęte wszystkie energochłonne systemy w budynku: oświetlenie, energia zużywana na procesy technologiczne, instalacja wentylacji i klimatyzacji, ciepłej wody użytkowej i odnawialnych źródeł energii. Ważnym elementem spełnienia wymagań LEED jest opis potencjalnych usprawnień, szacowane koszty wdrożenia i przewidywane oszczędności z ich tytułu. Oba działania, zarówno audyt energetyczny, jak i odbiory oraz regulacje instalacji istniejących, mają bardzo podobny zakres i w wielu aspektach pokrywają się, gdyż ich cel stanowi optymalizacja zużycia energii. Jednak w związku z możliwością zastosowania na rynku europejskim audytu energetycznego zgodnie z normą EN 16247:2014 ta ścieżka jest zwyczajowo rekomendowana w trakcie certyfikacji.

Podsumowanie

System certyfikacji LEEDv4-EBOM, szczególnie dla budynków przemysłowych, to zagadnienie dość trudne, głównie ze względu na wymóg spełnienia warunku koniecznego, dotyczącego określenia efektywności energetycznej. Jednak nawet jeśli samo uzyskanie certyfikatu nie będzie możliwe dla konkretnej inwestycji, to powinno się wdrażać odpowiednie wytyczne do schematu zarządzania obiektem.Jak już zostało wspomniane, jednym z celów twórców LEED jest stymulacja rynku i dążenie do wdrażania dobrych praktyk. Doświadczenie pokazuje, że niektóre kryteria tego systemu, mimo że wymagają znacznego nakładu pracy i środków finansowych, mogą przynieść wymierne korzyści w całym cyklu życia obiektu.